신축 ‘뚝’, 구축 ‘쑥’… 뒤바뀐 집값 상승세

수도권 신축 아파트값 0 2주 연속 하락
가격 급등 피로감에 수요 이탈
같은 기간 구축 아파트는 0.07% 올라
중층 단지 리모델링 열풍 영향
재건축 규제 완화 기대감도 반영

‘신축은 떨어지고, 구축은 오르고’. 요즘 서울·수도권 아파트 매매시장 얘기다.

그동안 수도권 아파트값 상승을 주도했던 준공 5년 이하 신축 단지 몸값이 추락하고 있다. 준공 20이 넘은 구축 아파트가 상승세는 둔화했지만 여전히 오름세를 이어가고 있는 것과는 대조적이다. 전문가들은 이같은 역전 현상이 가격 급등 피로감으로 신축 아파트에서 이탈한 수요가 구축 단지에 관심을 가지면서 일어나는 이른바 ‘갭 메우기’라고 설명한다.

6일 한국부동산원에 따르면 준공 5년 이하의 서울·수도권 신축 아파트 매매가격은 지난해 12월 넷째 주(27일 기준) 0.04% 내렸다. 전주(-0.02%)에 이은 2주 연속 하락세다. 같은 기간 준공 후 20년을 초과한 구축 아파트값은 각각 0.10%, 0.07% 올랐다.

이 같은 경향은 실거래 사례로도 확인할 수 있다. 입주 3년차인 서울 강동구 ‘고덕 그라시움’ 전용면적 59.05㎡형(11층)은 지난달 12일 13억9500만원에 거래됐다. 지난 8월 같은 면적(9층)이 14억5000만원에 팔린 것과 비교하면 4개월 새 6.90% 떨어진 것이다.

다른 지역도 마찬가지다. 지난해 5월 입주한 경기 성남시 분당구 ‘판교 더샵 포레스트 11단지’ 전용 84.99㎡형(5층)은 지난달 24일 직전 거래가격인 9억5000만원(10층)보다 1억1500만원 내린 8억3500만원에 매매됐다. 층수를 고려하더라도 한 달만에 떨어진 낙폭이 작지 않은 편이다.

전문가들은 신축 아파트값 하락 원인으로 가격 급등에 대한 피로감을 꼽는다. 공급이 적고 선호도는 높은 신축 아파트가 최근 수년 동안 집값 상승을 주도하다 보니 이제는 일반 수요자들에게 접근 불가능한 수준까지 치솟았다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “껑춘 뛴 신축 아파트값 탓에 어쩔 수 없이 구축 단지로 눈길을 돌리는 수요가 적지 않다”고 말했다. 여기에 최근 대출 규제로 자금 조달이 쉽지 않아지면서 신축 수요가 구축으로 옮겨붙은 측면도 있다.

반면 지은지 20년이 넘은 구축 아파트는 재건축과 리모델링 등 정비사업 가능성에 대한 기대감이 커지고 있는 상황이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “오세훈 시장 당선 이후 서울시가 재건축 등 정비사업 활성화 기조를 잡은 데다, 용적률 문제로 재건축이 어려운 중층 단지를 중심으로 리모델링 열풍이 불고 있는 게 구축 아파트값 상승에 긍정적인 영향을 미쳤다”고 말했다.

정비사업 기대감이 커지면서 구축 아파트가 신축 아파트값 상승률을 앞지르는 추세는 계속될 것이란 전망이 많다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “신축 아파트는 이미 고평가됐다는 인식이 강한 데다 구축의 경우 정비사업 규제가 많이 풀릴 것이라는 기대감이 커진 상황이어서 신축과 구축의 가격 역전 현상은 당분간 이어질 것 같다”고 말했다.