판 커진 서울 정비사업…새해 주택 공급 속도낸다

오세훈표 신속통합기획 본격화
재개발 21곳·재건축 18곳 사업 탄력
올해 초 정비계획 수립 용역 착수
공공재개발 2차 공모 시작
주택 공급 증가 기대감 '솔솔'

서울재건축

압구정동 아파트지구를 비롯해 대치·개포동 등 서울 강남권 주요 재건축 단지와 용산구 청파2구역·송파구 마천5구역 등 재개발 지역들이 줄줄이 오세훈표 민간 정비사업인 ‘신속통합기획’(이하 신통기획)에 올라타면서 정비사업 시장에 파란불이 켜졌다. 올해 초 현재 신통기획으로 추진되는 서울지역 재건축 단지와 재개발 구역은 각각 18곳과 21곳으로 늘어났다. 신통기획의 판이 커지면서 정비사업 속도도 빨라질 것이라는 관측이 나온다.

3일 업계에 따르면 서울시는 지난달 선정한 청파2·마천5구역 등 신통기획 민간 재개발 후보지 21곳에 대해 올해 초 정비계획 수립 용역에 착수한다. 이어 하반기 내 정비계획 가이드라인을 수립하고 내년 순차적으로 구역지정에 나설 계획이다. 서울시는 이번 신통기획을 통해 서울 도심에 약 2만5000가구를 공급할 수 있을 것으로 내다봤다.

주요 재건축 단지 18곳도 신통기획을 통한 정비사업에 본격 나선다. 여의도 한양·시범아파트와 대치 미도아파트, 잠실 장미아파트 등 7개 단지는 이미 사업에 착수했고, 압구정2·3·5구역·신반포 2차·서초진흥아파트 등 5곳은 신통기획 신청을 마쳤다. 상계주공5단지와 오금현대아파트 등 3곳은 기획 완료 단계에 있다.

신통기획은 민간이 정비사업을 주도하되 서울시가 초기 단계부터 함께 계획안을 짜 사업을 빠르게 진행해 통상 5년 정도 걸리는 정비구역 지정기간을 2년으로 대폭 줄이는 것이 핵심이다. 사업 기간이 크게 단축되면서 오랜 기간 각종 규제에 발목 잡혀 사업 속도를 내지 못했던 노후 재건축·재개발 구역의 신청이 잇따르고 있다. 서울시 관계자는 “신통기획 대상지들의 사업 추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.

정부 주도의 공공재개발 2차 공모도 시작됐다. 1차 때와 달리 도시재생지역까지 문호가 넓혀지면서 신통기획 공모 탈락지 다수가 공공재개발 참여를 검토하고 있다.

정부 주도의 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에도 강남구 대청마을 일부 구역 등에서 관심이 높다.

민간부터 공공까지 올해 정비사업이 본격화하면서 서울 내 주택 공급이 늘어날 것이란 기대가 커지고 있다. 업계에서는 기존에 진행되던 사업에 추가 사업까지 더하면 속도가 붙을 것으로 보고 있다.

서울시에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 물량을 단계별로 보면 지난해 11월 기준 정비계획 수립 단계 1만7000가구, 착공 전 인허가 단계 4만8000가구, 착공·준공 단계 1만7000가구다. 올해는 총 6만4000가구를 공급할 예정이다.

여기에 신규 사업이 추가되면 공급 물량은 더욱 늘어날 전망이다. 앞서 서울시는 민간재개발 7만가구, 공공재개발 6만가구 등 총 13만 가구를 2025년까지 공급하겠다고 발표한 바 있다.

다만 사업 활성화로 개발 기간이 일부 단축되더라도 실제 공급이 가시화하려면 넘어야할 산이 많다는 게 업계의 지적이다.

신통기획 적용으로 정비구역 지정 기간을 대폭 줄일 수 있더라도, 향후 인센티브 협의나 조합 설립을 위한 주민 동의율을 채우는 과정에서 주민 갈등이 생길 수 있다는 것이다. 공공 주도에서는 벌써부터 임대주택 비율 등 놓고 갈등이 빚어지고 있는 상황이다.

재건축에선 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 규제가 여전해 일정 단계에서 사업이 가로막힐 가능성도 배제할 수 없다. 정비업계 관계자는 “재건축 초과이익 환수제 폐지 없이는 관리처분계획인가 이상 사업 진행이 어려울 수 있다”며 “신통기획이든 공공재개발이든 실제로 아파트가 지어지기까지 해결할 과제가 적지 않다”고 말했다.