서울 전월세난에 빌라도 인기…경매시장 꿈틀

상반기 HUG 경매 물건 중 낙찰 5672건…77% 일반인 낙찰
5월 서울 빌라 전세 0.59%↑…2012년 10월 이후 최고 상승

서울의 한 빌라(연립·다세대주택) 밀집지역 모습./연합뉴스

최근 서울 빌라(연립·다세대주택) 시장이 회복세를 보이면서 경매 시장에도 온기가 돌고 있다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한 경매 물건을 중심으로 일반 응찰자의 참여가 크게 늘고, 낙찰가율도 상승하는 모습이다.

12일 지지옥션에 따르면 지난 6일 서울 강동구 길동의 전용 24.4㎡형 다세대주택은 첫 경매에서 감정가(2억6600만원)를 웃도는 3억6201만원에 낙찰됐다. 6명이 입찰에 참여하면서 낙찰가율은 136%를 기록했다.

이 물건은 HUG가 전세보증금을 대신 지급한 뒤 채권 회수를 위해 강제경매를 신청한 사례다. HUG는 2024년부터 보증사고 주택을 직접 낙찰받아 공공임대인 '든든전세'로 활용해 왔지만, 최근에는 일반 응찰자가 더 높은 가격을 써내 낙찰받는 사례가 빠르게 늘고 있다.

배경에는 HUG의 '대항력 포기'가 있다. HUG는 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기해 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수하지 않아도 된다. 이 때문에 권리관계가 단순해지면서 투자 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

실제 HUG에 따르면 올해 상반기 경매 낙찰 물건 5672건 중 일반 응찰자가 낙찰받은 물건은 4347건으로 전체의 76.6%를 차지했다. HUG의 직접 낙찰은 1325건에 그쳤다. 지난해와 2024년에는 HUG 낙찰과 일반 응찰자 낙찰 규모가 비슷한 수준이었다.

일반 응찰이 늘면서 낙찰가율도 높아지고 있다. 지지옥션 분석 결과 올해 4월 서울 빌라 평균 낙찰가율은 일반 응찰자가 74.98%로 HUG(67.28%)를 앞질렀고, 지난달에도 일반 응찰자(73.20%)가 HUG(69.59%)보다 높은 수준을 유지했다.

빌라 경매에 관심이 커진 것은 매매·전월세 시장 회복과 맞물린 영향으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 서울 연립주택 매매가격은 올해 1~5월 3.37% 올라 지난해 같은 기간(0.59%)보다 상승폭이 크게 확대됐다. 전셋값도 지난 5월 0.59% 올라 2012년 10월 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다.

거래도 늘고 있다. 국토교통부 집계 결과 올해 1~5월 비아파트 전월세 거래는 70만1756건으로 지난해 같은 기간보다 11.5% 증가했다. 반면 아파트 전월세 거래는 7.2% 감소했다.

경매시장에서는 전세금이 낙찰가를 웃도는 사례도 나타난다. 지난 7일 서울 동작구 상도동의 한 빌라는 감정가 4억2800만원에서 두 번째 경매가 진행돼 9명이 입찰한 끝에 4억2150만원에 낙찰됐다. 기존 임차인의 보증금이 4억1400만원이었던 점을 감안하면 적은 추가 자금만으로 투자할 수 있는 구조라는 평가가 나온다.