|
청와대나 정부가 입버릇처럼 공급 확대 가시화를 강조했음에도 불구하고 이처럼 갈수록 공급이 위축된 주된 이유는 공공성을 전제로 한 공급 전략 탓이다. 정부는 이재명 대통령의 강력한 의지에 따라 공공택지의 민간 매각을 중단하고 이를 민간 참여 주택공급 방식으로 전환한 바 있다. 이는 민간에 택지를 매각하는 방식에 비해 다소 저렴한 주택을 안정적으로 공급할 수 있고 민간 수익을 공공에서 흡수할 수 있는 게 장점이다. 하지만 민원 등으로 인해 사업 속도가 느리고 공공이 자금 부담을 안고 가야 한다는 단점이 있다. 또 수요층이 원하는 다양한 주택을 제때 공급하기도 어려울 뿐만 아니라 미분양 시 막대한 자금을 떠맡아야 하는 상황에 직면한다. 하루 이자만 97억원 규모에 달할 정도로 막대한 자금난에 봉착해 있는 LH의 경우 자칫 안정적 주택공급은커녕 빚더미만 짊어질 공산도 크다.
지난 정부에서부터 초래된 공급난을 긴급하게 해결해야 할 상황과 붕괴 직전에 몰린 주택건설업계의 생존, 그리고 공공의 막대한 재정난 등을 감안하면, 공공성 강화를 전제로 한 주택 공급 전략을 대폭 수정, 민간 중심으로 전환하는 게 타당하다. 예컨대 지속해서 불안해지는 임대차 시장의 안정화를 위해 공공성 강화를 목표로 내세운 공공 중심 공급 방식에서 민간 임대공급구조의 기업형 장기 임대 중심으로 전환하는 게 요구된다. 일정 규모 이상의 장기 운용수익을 목표로 하는 법인 중심으로 참여구조를 재편하고 기업형 장기 임대(30년) 중심의 임대공급 체계로 전환하는 게 옳다. 여기에 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건을 충족하도록 조건을 붙이면 조기 공급과 안정의 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.
공공택지와 폐교, 시설 전환 용지 등의 주택공급 정책 역시 마찬가지다. 공공이 이를 검토해 실제 주택을 공급하는 시스템은 시간이 마냥 흐를 수밖에 없다. 폐교도 많고 공공 부문이 가진 부지 가운데 주택을 공급할 수 있는 용지가 많으나 이를 공공에 맡길 경우, 공급까지는 시일이 오래 걸리고 실제 나중에 주택을 공급할 수 없는 것으로 귀결되는 경우가 허다하다. 과거 정부에서 보듯이 민간과 비교해 밀도 있는 검토와 민원 해결, 사업 속도전에 뒤질 수밖에 없는 구조다. 폐교 용지나 유수지를 복합 개발하겠다고 발표했지만 10개월이 지나도록 제대로 진행된 곳은 하나도 없다는 것이 이를 입증한다.
이와 함께 실효성 있는 공급 대안을 위해서는 정비사업과 조합주택 규제를 획기적으로 완화해야 한다. 이들 사업은 원자재인 택지가 이미 확보된 상태로 규제 완화를 통해 사업의 효율성과 속도를 높일 수 있다. 최근 서울시가 강북 지역의 민간 개발을 활성화하기 위해 공공기여(기부채납) 부담을 절반으로 낮춰주기로 한 상생 발전형 사전협상 제도는 이러한 취지에서 환영할 만하다.
현재는 용도 변경 등으로 증가한 이익의 60%를 도로, 공원 등으로 기부채납 해야 하는데 이를 절반으로 깎아 주고 주거 비율을 올려주는 게 골자다. 사업성을 높여 공급 속도를 높이고 도심권 환경개선을 적극 추진할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 이 외에도 공장에서 제품처럼 주택을 만드는 초고속 건축 기술인 모듈러 주택 공급을 적극 활용해 공급 절벽을 해소하는 대안도 유용할 것이다. 공사 기간을 기존보다 30% 이상 줄일 수 있고 대량 건설을 할 때, 공사원가도 낮아지는 만큼 당장 효율적 대안이 될 수 있을 것이다. 가전과 냉난방 공조, 태양광 설비를 갖춘 스마트 소형아파트야말로 젊은이들이 선호하는 새로운 유형의 주택으로 부상할 공산이 큰 데다 주택공급난을 조기에 해소할 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
