다주택자 운명 가를 양도세 중과 유예 종료…“급매냐, 증여냐, 보유냐”

5월 9일 이후 다주택자 양도소득세 중과 유예 중단
李 "팔면서 내는 세금보다 버티는 세금이 더 비쌀 것"
지역별로 대응 전략 엇갈릴 듯…강남권 등 증여 증가 전망
'똘똘한 한채' 선호 현상 강화 우려도

한 시민이 서울 마포구의 한 부동산 중개사무소 외벽에 붙은 매매·전월세 매물 안내문을 쳐다보고 있다./연합뉴스

#. 서울에 주택 3채를 보유한 70대 박모씨는 최근 고민에 빠졌다. 은퇴 이후 별다른 소득이 없어 보유세 부담이 갈수록 커지고 있는 상황에서, 올해도 연장될 것으로 예상됐던 다주택자 양도소득세(이하 양도세) 중과 유예 조치가 오는 5월 9일 종료될 가능성이 커져서다. 실거주 주택을 제외한 나머지 주택을 양도세 중과 시행 전에 서둘러 처분할지, 아니면 보유세 강화가 현실화하기 전까지 시장 분위기를 지켜볼지 여부를 두고 결정을 내리지 못하고 있다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 사실상 종료 수순에 접어들면서 주택시장이 술렁이고 있다. 이재명 대통령이 최근 "다주택자 양도세 중과 유예는 더 이상 연장하지 않겠다"는 입장을 재차 밝힌 데 따른 것이다. 박모씨와 같은 다주택자들 사이에서는 매도·증여·보유 가운데 어떤 선택을 내려야할지 발등에 불이 떨어진 셈이다.

26일 부동산업계에 따르면 이재명 대통령은 최근 자신의 X(옛 트위터)를 통해 오는 5월 9일 만료되는 '다주택자 양도소득세 중과 유예 조치' 재연장은 없다고 못을 박았다.

양도소득세 중과는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도다. 양도세 기본세율은 6~45%이며, 조정대상지역 내 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p의 중과세율을 각각 적용받는다.

정부는 그간 시장 연착륙과 거래 정상화를 이유로 양도세 중과를 유예해 왔다. 하지만 이 대통령은 "버티는 것이 이익이 되도록 방치할 만큼 정책 당국이 어리석지는 않다"며 정책 기조 변화를 분명히 한 셈이다.

업계에서는 2021년 당시 더불어민주당 부동산특별위원회가 검토했던 방안과 유사한 내용이 될 것으로 보고 있다. 장기보유특별공제율을 양도차익 규모에 따라 보유기간과 공제율을 차등적으로 낮추는 게 뼈대다. 이 방안을 적용하면 10년 이상 보유해 약 40억원의 시세차익을 거둔 아파트를 50억원에 양도하면, 양도세 부담은 현행 2억3000만원에서 6억4700만원으로 3배 가까이 늘어나게 된다.

김인만 부동산경제연구소장은 "양도차익이 15억원인 규제지역 3주택자인 경우 중과 이전에 팔면 5억6800만원 정도의 양도세를 내면 되지만, 중과가 시행되면 10억6400만원을 내야 할 것"이라고 내다봤다.

이 대통령의 양도세 중과 유예 중단 결정은 6·27 대출규제 및 10·15 주택시장 안정화 대책 이후에도 서울 등 수도권을 중심으로 아파트값이 지속적으로 상승한 데 따른 대응으로 해석된다. 양도세 중과 시행 전에는 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 시장에 나와 단기적으로 공급이 늘고, 시행 이후에는 투자 목적의 주택 매입을 억제해 중장기적인 시장 안정에 기여할 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

시장에서는 기대와 우려가 교차한다. 세금 부담이 급격히 늘어나는 만큼, 다주택자들이 나머지 주택을 시장에 내놓기보다는 '버티기'를 선택할 가능성도 적지 않다는 지적이다. 이와 관련해 이 대통령도 "팔면서 내는 세금보다 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까"며 강력 대응을 예고한 상태다.

양도세 대신 증여세를 내고 가족에게 '증여'하는 선택지도 존재한다. 이 대통령 역시 "정당하게 증여세를 내고 증여하는 것이 잘못은 아니다"라고 언급한 바 있다. 이를 두고 시장에서는 사실상 증여 증가 가능성을 인정한 것 아니냐는 의견이 제기된다.

다만 지역별로 다주택자들의 양도세 중과 대응 전략이 엇갈릴 것으로 전망된다.

고가 주택이 밀집한 강남 3구(강남·서초·송파구)에서는 은퇴한 고령층 자산가를 중심으로 자녀에게 주택을 이전하는 증여 사례가 늘어날 가능성이 크다. 이날 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 12월 송파구 집합건물(아파트·오피스텔·연립·다세대 등) 증여 건수는 138건으로, 전월(68건) 대비 2배로 증가했다. 같은 기간 강남구(79→91건)와 서초구(40→89건) 역시 늘었다. 장기간 보유로 이미 상당한 시세차익을 확보한 만큼, 높은 양도세 부담을 감수하고 매도하기보다는 증여를 통해 자산을 보존하려는 수요가 양도세 중과 유예 중단 전까지 증가할 것이란 분석이 나온다.

반면 서울 외곽이나 경기 일부 지역에서는 증여보다는 급매물 거래가 비교적 많이 이뤄질 것으로 보인다. 서울 구로구의 한 공인중개사무소 관계자는 "양도세 중과가 다시 적용되기 전에 상대적으로 가치가 낮은 주택부터 정리하겠다는 문의가 부쩍 늘었다"고 전했다. 다만 양도세 유예 종료와 보유세 강화 움직임 등 정부의 다주택자 압박 기조가 맞물리면서, 서울 중심권 아파트를 중심으로 한 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 짙어질 수 있다는 우려도 제기된다.