서울 전역·경기 12곳 규제 지역 지정…재건축 ‘동력’ 감소 우려
서울시 ‘신통기획 시즌2’ 추진에도 공급 축소 가능성 ‘심화’
분양가상한제 확대도 “리스크”…조합·건설사 사업성 타격 불가피
서울시 ‘신통기획 시즌2’ 추진에도 공급 축소 가능성 ‘심화’
분양가상한제 확대도 “리스크”…조합·건설사 사업성 타격 불가피
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전매제한, 조합원 지위 양도 금지 등 각종 규제가 강화되고 분양가상한제(분상제) 확산 우려까지 더해지며 사업성 저하가 불가피하다는 분석이 나온다. 청약 문턱 강화로 수요 위축이 예상되면서 건설사들의 수주 전략도 전면 수정이 불가피할 것으로 보인다.
16일 관가와 업계에 따르면 정부는 전날 부동산 관계 장관회의를 열고 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 이번 대책으로 부동산 시장과 건설업계 전반에 충격이 불가피하다는 관측이 지배적이다. 각종 규제로 거래가 위축되면 시장 침체가 심화하고, 고금리 장기화로 이미 수익성이 악화한 건설사들은 추가 타격을 입을 가능성이 높아서다.
◇ 서울시 '신통기획 시즌2'에도 제동…"정비사업 위축 불가피"
글로벌 인플레이션, 원자잿값·인건비 상승 등으로 건설사들은 그간 서울 도심과 강남권 재건축을 '마지막 수익원'으로 삼아왔다. 서울시 또한 공급 절벽 우려 속에서 정비사업을 신규 공급의 중심축으로 보고 '신속통합기획(신통기획)'을 적극 추진해 왔다.
서울시는 최근 '신통기획 시즌2'를 통해 주요 입지에서 정비사업 기간을 최대 6년 6개월 단축하는 계획을 내놨다. 이를 통해 2031년까지 총 31만가구 착공을 목표로, 이 중 19만8000가구를 한강 벨트에 공급하겠다는 구상이다. 오세훈 서울시장은 지난 13일 강남구 대치동 은마아파트 재건축 현장을 방문해 사업의 빠른 속도를 당부하며 사업 의지를 강조했다.
하지만 이번 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 정비사업 추진 동력에 제동이 걸릴 것이란 전망이 우세하다. 이미 추진 중인 사업을 제외하면 신규 진입이 사실상 막힐 수 있다는 우려가 커지고 있다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "조정대상지역·투기과열지구 지정은 단순한 투기 억제책을 넘어 자금·거래·분양 등 정비사업의 핵심 구조를 제약하는 병목 장치로 작용한다"며 "이는 정부의 도심 공급 확대와 서울시의 신통기획과 정면충돌한다. 단기적으로 안정 효과가 있겠지만, 장기적으로는 정비사업 지연→공급 축소→집값 불안 재점화로 이어질 가능성이 높다"고 분석했다.
오세훈 시장 역시 이번 대책과 관련해 "재개발·재건축에 부정적 영향을 미칠 요소가 곳곳에 있다"며 "자금 여력에 문제가 생기면 사업 속도가 더뎌진다. 서울시의 노력이 무색해질 수 있는 것"이라고 우려했다.
◇ 자금조달·청약 규제 겹치며…건설사 수익원도 '빨간불'
건설사들의 정비사업 수익성에도 적신호가 켜졌다. 강남권·한강변 재건축 수주를 통한 수익성 회복 시도가 규제 확대로 제동이 걸렸기 때문이다.
서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용돼 자금 조달이 까다로워지고, 조합원 지위 양도 금지·1주택 공급 제한 등으로 사업 유연성도 떨어진다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 제한됐다. 정부는 자금경색을 고려해 한도를 유지했지만, 업계에서는 '규제 피로감'이 극심하다는 지적이 나온다.
특히 업계가 가장 우려하는 변수는 '분상제 적용' 여부다. 투기과열지구 지정 시 민간택지에도 분상제가 적용될 수 있어 조합과 건설사의 자금 부담이 커질 가능성이 높다. 정부는 "현재 시장 과열의 원인은 분양가가 아닌 매매가격 상승"이라며 당장은 분상제 확대를 유보했지만, 시장에서는 '시간문제'로 본다.
청약 규제 강화도 시장 위축 요인으로 작용할 것이란 분석이다. 규제지역에서는 1순위 청약 자격이 청약통장 2년 이상 가입자·세대주로 제한되고, 가점제 비중이 높아진다. 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다. 이에 따라 수요자들의 관망세가 짙어지고 분양 시장 침체가 불가피할 것으로 보인다.
결국 수도권 재건축 일감 축소가 현실화할 경우 건설사들은 리모델링·모듈러 등 저비용·고효율 신사업으로 눈을 돌릴 것으로 보인다. 한 대형 건설사 임원은 "재건축 시장까지 막히면 정말 사면초가"라며 "신기술 기반 신사업에 힘을 싣는 곳이 늘어날 것"이라고 말했다.
배세호 iM증권 연구원은 "서울 신규 분양의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되고 있다"며 "분상제 확대는 조합 사업성을 훼손하고 사업 속도를 늦출 것"이라며 "공사비 급등과 규제 강화가 겹치면 건설사들의 수주와 착공이 줄어들 수밖에 없다"고 내다봤다.
