내일부터 1년간 ‘역전세 반환대출’ 완화…DTI 60% 적용

집주인 대상 DSR 40%→DTI 60%
전세보증금 반환 특례보증도 출시

'역전세'로 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위한 역전세 반환대출 규제 완화가 이달 27일부터 1년간 한시적으로 시행된다. /연합뉴스

전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 27일부터 1년간 전세보증금 반환 용도에 한해 대출 규제가 완화된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되는 것이다. 다만 혜택을 받은 집주인은 후속 세입자를 위한 전세금반환보증에 반드시 가입해야 하고, 이를 이행하지 않으면 곧바로 대출금 전액을 갚아야 한다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 '역전세 반환 대출 규제 완화'를 이달 27일부터 내년 7월 31일까지 한시적으로 시행한다고 26일 밝혔다.

우선 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 대신 DTI(총부채상환비율) 60%가 적용된다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산한다. DTI가 상대적으로 규제가 덜한 편이다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다.

임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 기존 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로, 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 예컨대, 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 예상된다. 집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다.

원칙적으로 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하기로 했다. 정부는 후속 세입자가 구해져 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했다. 다만 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환해야 한다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 했다. 이 때 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 체크 등 모니터링도 강화할 예정이다. 정부는 대출 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리할 방침이다.


지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표된 7월 3일 이전 임대차계약을 맺은 경우 가운데 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 반환대출 이용 기간 동안 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입 사실이 드러날 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.

집주인이 완화된 규제를 적용받으려면 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 또 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 쉽게 이행할 수 있도록 새 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.