높아지는 전세보증 문턱에…수도권 빌라 66% 보험 가입 안돼

부동산 중개 서비스업체 집토스 분석
5월부터 공시가격 140%·전세가율 90% 적용
수도권 빌라 10가구 중 6가구, 반환보증보험 가입 불가

수도권 빌라 전세 거래 중 전세보증 가입요건 충족 비율./제공=집토스

정부의 전세사기 예방 대책에 따라 오는 5월부터 전세금 반환보증의 보증 대상 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 기존 100%에서 90%로 낮아지면 수도권 빌라 10채 중 6채는 보증보험 가입이 불가능한 것이라는 분석이 나왔다.

7일 부동산 중개 서비스 업체인 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 3개월간 서울·경기·인천의 연립·다세대주택 전·월세 실거래가와 공시가격을 비교한 결과, 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세 거래의 66%는 오는 5월부터 전세보증보험 가입이 불가능할 것으로 나타났다. 빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세금이 전세보증 가입 요건인 전세가율 90%를 초과해서다.

이는 다음달 발표 예정인 주택 공시가격이 지금보다 10% 하락할 것을 전제로 예측한 결과다. 앞서 정부는 전세사기 예방 대책으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했다.

지역별로 보면 빌라 전세 거래 중 서울 64%, 경기 68%, 인천 79%가 전세보증 보험 가입이 어려워질 것으로 예상된다.

서울에서는 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높을 것으로 전망된다. 이어 금천구 84%, 영등포구 82% 순이다. 인천에서는 강화군 90%, 계양구 87%, 남동구 83% 순으로 가입이 어려울 것으로 나타났다. 경기에서는 10개 이상의 거래 표본이 있는 시·군·구를 기준으로 광주·의정부시 86%, 이천시 84% 순으로 보증 가입요건 불충족율이 높을 것으로 예측됐다.

정부의 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 기준으로 계산하게 된다. 현재는 전세가율 100%까지 전세보증 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약의 73%가 전세보증보험 가입 요건을 충족한다.

하지만 다음달 공시가격이 두 자릿수로 하락하고 5월부터 전세가율 90% 기준이 적용된다면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급격히 증가할 것으로 집토스는 내다봤다. 만약 전세 시세가 지금보다 10% 하락하더라도 절반에 달하는 빌라 전세 거래가 전세보증 가입 대상에서 제외되고, 전세 시세가 20% 하락해야 현재와 유사한 가입 요건 충족율을 보일 것으로 예상된다는 것이다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "매매가 하락과 더불어 전셋값도 동반 하락할 경우 임대인(집주인)이 전세퇴거자금대출을 받을 수 있는 한도도 적어져서 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다"며 "세입자들의 순조로운 주거 이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 것도 방법"이라고 말했다.