쌓이는 미분양에 뛰는 분양가… 침체 깊어진 분양시장

연말까지 신규 공급 16만호 예고
건축비 인상으로 분양가 추가 상승 불가피
하반기 대규모 미분양 사태 우려

금리 상승과 경기 침체 등의 영향으로 아파트 분양시장에도 찬바람이 거세게 불고 있다. 청약 수요가 줄면서 올해 하반기 대규모 미분양 사태 우려도 커지고 있다. 미분양 물량은 계속 쌓이는데 이달부터 연말까지 무려 16만가구가 공급될 예정이기 때문이다. 여기에 신축 아파트의 분양가 상승도 불가피한 상황이어서 시장 침체의 골은 더욱 깊어질 전망이다.

20일 국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 지난해 11월 1만4000가구를 기록한 후 계속 늘고 있다. 올해 1월에는 미분양 물량이 2만2000가구로 2만가구를 넘더니 3월 2만8000가구로 두 달만에 2만5000가구도 넘겼다. 7월에는 3만1284가구를 기록했다. 6월 2만7910가구에 비해 12.1% 늘어났다. '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양'도 전국 7388가구로 전월 대비 3.6% 늘었다.

특히 서울에서 미분양 증가세가 가파르다. 2020년 56가구 수준이었던 서울 미분양 물량은 올해 7월 151가구로 169.6% 늘어났다.

미분양이 늘고 있는데도 신규 아파트 분양가는 상승 추세다. 주택도시보증공사(HUG)의 '8월 말 기준 민간아파트 분양가격 동향' 자료를 보면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 전월 대비 1.14% 오른 1469만8200원이었다.

분양가 상승은 여기서 그치지 않을 전망이다. 지난 16일부터 기본형건축비가 직전 고시인 7월 대비 2.53% 인상됐다. 16~25층 이하의 ㎡당(전용면적 60㎡ 초과, 85㎡ 이하 기준) 기본형건축비는 185만7000원에서 190만4000원으로 상향 조정된다. 7월 고시에서 이미 반영된 고강도 철근, 레미콘 이외의 자재가격, 노무비 비용 변동 등도 반영됐다. 7월 기준 전국 지가지수는 107.82로 지난해 동기 대비 4.14% 상승했다.

추가 금리 인상과 분양가 상승으로 청약시장이 얼어붙고 있지만, 하반기 대규모 공급이 예고돼 있어 미분양 공포가 확산하고 있다. 부동산R114에 따르면 추석 이후 9~12월 전국 아파트 분양 예정 물량은 16만2892가구로 집계됐다. 지난해 같은 기간 분양 실적(15만7600가구)보다 약 5000여가구가 더 많다. 수도권 7만6321가구, 지방 8만6571가구로 서울·수도권이 전국 물량의 46%를 차지한다.

미분양 물량 증가세는 당분간 지속될 것이라는 전망이 많다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택 구매심리가 크게 위축되면서 청약시장도 빙하기를 맞고 있다"며 "기준금리 추가 인상 예고로 대출 상환 부담이 더욱 커질 수밖에 상황이어서 고분양가나 입지 여건이 상대적으로 떨어지는 단지는 수요자들의 선택을 받기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.