대형사 몰리는 공공주택, 지방까지 확산할까…“공급→투자 전환이 관건”

부천·안양 등 대형 공공사업에 대형사 잇단 참여
용적률 완화·공사비 지원 등 사업성 개선책 효과
"단, 지방의 경우 공급 넘어 민간투자 선순환 구조 필요"

롯데건설과 현대건설이 공동 수주한 경기 '안양 충훈부 공공 재개발' 사업 투시도./롯데건설

정부가 주택 공급 확대를 최우선 과제로 내걸고 공공 주도 개발에 속도를 내면서, 그동안 저가·저품질 이미지가 강했던 공공주택 시장의 지형이 흔들리고 있다. 도심 공공주택 복합 사업과 공공 재개발 등 굵직한 사업지에 대형 건설사들이 잇따라 뛰어들면서 브랜드와 특화 설계, 커뮤니티 시설 등 민간 주택시장의 상품 경쟁력이 공공 영역으로 옮겨붙는 모습이다. 다만 이 같은 흐름이 수도권을 넘어 지방까지 확산하려면 단순한 공급 확대를 넘어 민간투자를 유인할 수 있는 사업성 확보가 관건이라는 지적이 나온다.

17일 업계에 따르면 최근 수도권 정비사업 현장에서 대형 건설사의 공공사업 참여가 눈에 띄게 늘고 있다. 경기 부천시 원미동 일대에서 추진 중인 도심 공공주택 복합 사업에는 두산건설과 DL건설이 시공권을 두고 경쟁을 벌이고 있다. 최고 41층, 1600여가구 규모에 추정 사업비만 5000억원을 웃도는 대형 사업장이다.

앞서 지난달 말에는 경기 안양시 만안구 충훈동 일대 공공 재개발 사업의 시공사로 롯데건설·현대건설 컨소시엄이 확정됐다. 지하 4층~지상 최고 49층, 19개 동, 3856가구 규모로 조성되는 이 사업의 총공사비는 1조4278억원에 달한다. 스카이라운지와 대형 광장, 테마형 산책로 등을 갖춘 랜드마크 단지로 조성하겠다는 계획이다. 공공이 주도하는 사업임에도 민간 재건축 단지 못지않은 특화 설계안이 제시된 셈이다.

1기 신도시 재정비에서도 공공 시행 방식 사업장이 앞서 나가는 모양새다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 참여하는 경기 군포시 산본 9-2구역은 내년 1월 시공사를 확정할 예정이다. 2024년 11월 선도 지구로 지정된 지 2년 2개월 만에 1기 신도시 가운데 처음으로 시공사 선정 절차에 들어선 것으로 알려졌다. 대형 건설사들의 관심도 높은 것으로 전해진다.

이처럼 대형 건설사의 참여가 확대되는 배경에는 공공주택 확대를 목표로 한 정부의 인센티브 강화가 자리한다. 국토교통부는 지난 4월 도심 공공 복합 사업의 용적률을 법정 상한의 최대 1.4배까지 완화하면서 기존 역세권 준주거지역에만 적용되던 혜택을 일반 주거지와 저층 주거지 유형까지 확대했다. 공원·녹지 의무 확보 기준도 부지 5만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상으로 완화됐다.

여기에 LH가 공정률에 맞춰 공사비를 지원하거나 준공 이후 정산하는 구조로 사업을 진행하는 경우도 있어, 미분양이 발생하더라도 시공사가 떠안는 손실 부담이 민간 정비사업에 비해 상대적으로 작다는 점도 건설사들의 참여를 끌어내는 요인으로 꼽힌다.

그러나 모든 공공 사업장이 이 같은 온기를 누리는 것은 아니다. 서울 일부 사업지에서는 수천억 원대 사업비가 투입되는 대형 프로젝트에도 무응찰이 적지 않다.

이는 건설사들이 예상 공사비와 수익성, 공공기여 부담, 분양 여건 등을 종합적으로 따져 참여 여부를 결정하고 있다는 의미로 분석된다. 공사비 상승과 이주비 대출 규제로 금융비용까지 오른 상황에서 용적률 인센티브만으로는 사업성을 담보하기 어려운 사업장이 적지 않다는 것이다.

나경연 한국건설산업연구원 경제 금융·도시연구실장은 "지역 거점을 중심으로 한 초기 공공투자와 산업·주거·교통·생활 SOC의 통합 개발, 민간 자본 유입을 통한 선순환 구조 구축이 필요하다"며 "논의 중인 공공기관 이전이 개별 기관·시설의 물리적 이전에 그칠 경우 지역 내 산업과 일자리, 주택 수요, 민간 투자로 이어지는 효과가 제한될 수 있는 만큼, 선택과 집중을 통한 초기 수요 창출과 산업·주거·인프라의 통합 개발, 성과 중심의 재투자 확대가 순차적으로 뒷받침돼야 한다"고 설명했다.