아파트는 꿈틀대는데… 오피스텔은 ‘억대 마피’·‘할인 분양’ 속출

서울 용산구 오피스텔 매물, 분양가보다 1.5억 떨어져
청약 미달에 분양가 2억 낮춘 오피스텔도 등장
상반기 수도권 오피스텔 거래량 9163건…작년比 58%↓
부동산 규제 완화로 아파트에 수요 몰려

부동산 경기 활황기에 아파트 대체재로 각광받던 오피스텔이 시장의 외면을 받고 있다. 당초 분양가보다 1억원 넘게 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)를 낮춘 오피스텔 매물이 적지 않다. 분양 물량이 팔리지 않자 분양가를 2억원가량 낮춘 단지도 등장했다. 정부의 부동산 규제 완화로 주택 수요가 아파트에 쏠린 탓으로 풀이된다.

22일 업계에 따르면 서울 오피스텔 시장에서 분양가보다 떨어진 '마피'(마이너스 프리미엄) 매물이 속출하고 있다. 용산구 원효로1가 '용산 투웨니퍼스트99' 오피스텔 전용면적 49㎡형은 현재 11억2400만원에 매물(네이버 부동산 기준)이 올라와 있다. 이는 분양가(12억7900만원)보다 1억5500만원이나 싼 가격이다.

올해 3월부터 입주한 동대문구 청량리동 '힐스테이트 청량리역' 전용 41㎡형은 최저 호가가 4억7000만원으로, 2020년 6월 공급 당시 분양가(5억6380만원)에 비해 1억원 가까이 떨어졌다. 최근 매매가격이 다시 상승 곡선을 그리고 있는 아파트와는 다른 모습이다.

중랑구 양원지구 내 주상복합단지 '신내역 시티프라디움' 내 오피스텔 전용 84㎡형에서는 당초 분양가(6억7200만원) 대비 7000만원 정도 내린 6억480만원짜리 매물도 등장했다. 인근 한 공인중개사는 "아파트와 함께 지어진 복합단지라는 특징에 힘입어 시세 하락폭은 작았으나, 이 가격에 매물을 잡으려는 사람은 찾기가 쉽지 않다"고 전했다.

미분양을 털어내기 위개 할인 분양에 나선 오피스텔 단지도 있다. 경기 파주시 운정신도시에 들어서는 '운정 푸르지오 파크라인'은 당초 분양가에서 2억원을 내린 채 선착순 동·호수 지정 계약을 받고 있다. 이 단지는 작년 5월 첫 분양 당시 664실 모집에 408명만이 신청하면서 무더기 미달 사태를 빚었다. 이어 같은 해 8월 진행한 청약에서도 642실 모집에 418건이 접수돼 0.65대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

오피스텔 인기가 식은 이유로 '투자 수요의 아파트 선회'를 꼽을 수 있겠다. 정부의 부동산 규제 완화로 아파트 대출 문턱이 낮아지고 재산세 등 세금 부담도 줄면서 아파트 쪽으로 수요가 몰리고 있다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출 비중이 높은 수익형 부동산(오피스텔) 특성상 고금리로 투자 수요가 위축된 데다 시세마저 떨어지자 손절매에 나서는 경우가 늘고 있다"고 말했다.

아파트에 비해 높은 취득세도 오피스텔 비선호 원인이다. 오피스텔은 취득 시점에 업무시설과 같은 4.6%의 취득세를 내야 한다. 또 주거용으로 쓰면 세법상 주택으로 분류된다. 다주택자의 경우 종부세와 양도세 등 세금 면에서 불이익을 받을 수도 있는 것이다.

오피스텔 매수 심리가 얼어붙으면서 거래시장도 얼어붙었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울·수도권 오피스텔 매매 거래량은 9163건으로, 작년 동기(2만1657건) 대비 58% 줄었다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "오피스텔은 요즘 젊은층에서 인기를 끌고 있는 특례보금자리론 적용 대상에서 제외된 데다 금리도 여전히 높기 때문에 매매가격 하락 조정 및 거래 부진은 당분간 지속될 것 같다"고 말했다.