“용도변경 어려운데”…생활숙박시설 소유자 ‘벌금 폭탄’ 우려

오피스텔로 변경 않고 주거용 사용시 벌금 부과
위반시 매년 공시가의 10% 이행강제금 내야
오는 10월 15일부터 시행
건축 기준 충족에도 규제 걸려 난항
지자체, 국토부에 보완책 마련 요구

현재 주거용으로 사용 중인 생활숙박시설(생숙)의 용도변경 시한이 2개월여 앞으로 다가오면서 생숙 소유자들이 '벌금 폭탄' 우려로 밤잠을 설치고 있다. 오는 10월 14일까지 생숙을 오피스텔로 변경하지 않고 주거용으로 사용하거나 숙박업 신고를 하지 않고 사용할 경우 공시가격의 10%를 매년 이행강제금이 내야 하기 때문이다. 하지만 용도변경이 매우 어려운 생숙이 적지 않아 소유자들의 반발도 거세다.

9일 국토교통부 등에 따르면 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업 신고 대상으로 규정하고 용도변경 없이 주거용으로 사용하지 못하도록 했다. 생숙을 적법한 용도변경 없이 주거시설로 사용하는 사례가 속출하고 투자 수요가 몰리며 시장이 과열되는 것을 막기 위한 조치였다.

생숙은 호텔과 오피스텔의 중간 형태로 '레지던스'로 불리는데 현행법에서 숙박업 시설로 규정하고 있어 주택 용도로 사용하는 것은 불법이다. 하지만 장기 투숙은 물론 이를 위한 취사와 세탁도 가능해 사실상 주거시설로 사용됐다. 주택법을 적용받지 않아 투자처로도 인기를 끌었다. 주택이 아니어서 대출 규제에서 자유롭고 청약통장이 필요 없다. 주택 수 산정에도 포함되지 않는다.

국토부는 이에 대한 규제로 기존 생숙을 주거용으로 사용하려면 주거용 오피스텔로 용도를 변경토록 했다. 다만 주거용으로 알고 생숙을 매입한 일부 피해자를 구제하기 위해 2년간 유예기간을 뒀다. 이에 따라 생숙은 올해 10월 15일부터 오피스텔 변경을 하지 않고 주거시설로 사용하면 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 물게 된다.

하지만 생숙을 주거용도로 전환을 위해서는 요건이 매우 까다롭다. 소유자의 100% 동의가 필요할 뿐 아니라 지구단위계획 변경·주차장 면적 확대 등도 필요하다. 이 같은 각종 건축 기준을 충족해도 지방자치단체 규제에 걸리는 경우도 많아 용도 변경하기가 쉽지 않다. 용도변경 조건이 매우 어렵다 보니 생숙을 오피스텔로 변경한 사례는 거의 없다. 지난해 기준 전국 8만6920실 가운데 2년간 약 1.1%에 해당하는 1033실만 용도변경 승인을 받았을 뿐이다. 이 때문에 지자체들도 국토부에 현실적인 보완책 마련을 요구하고 있는 상태다.

생숙을 오피스텔로 변경을 하지 못할 경우 무조건 숙박시설로 사용해야 한다. 위탁업체를 통한 숙박 서비스 제공으로 수익을 내는 방식이 많이 사용되고 있는데, 휴양지와 가까운 일부 생숙을 제외하면 숙박시설로 사용해도 수익을 낼 수 없어 손해를 감수할 수밖에 없는 것이 현실이다.

이 때문에 생숙 소유자들은 정부의 비현실적인 정책으로 금전적 손실만 늘어나게 생겼다며 반발하고 있다. 생숙 분양자 모임인 전국레지던스연합회는 지난달에 이어 다음달에도 집회를 예고한 상태다.

국토부는 유예기간 재연장 등을 고려하지 않고 있다. 국토부 관계자는 "레지던스에 특혜를 주는 것에 대해 인근 주민들이 반대하고 있다"며 "특혜를 계속 준다면 수백억원의 부당이득을 취득하는 것과 같다"고 말했다.