규제 완화에도 맥 못추는 재건축… 실거래가 ‘뚝뚝’

여의도·목동 등 재건축 아파트값 5억~6억씩 급락
전문가 "규제 완화보다 금리 영향"
재초환 등 '대못 규제' 남아 있어 집값 반등 어려울 듯

정부와 서울시가 최근 도심 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제를 완화하고 아파트 층수 제한을 풀었지만 서울 주요 노후 단지의 매매가격은 맥을 못추고 있다. 여의도·목동 등지의 재건축 추진 아파트 단지에선 이전 최고가에 비해 5억~6억원씩 급락한 매매 거래가 속출하고 있다. 추가 기준금리 인상이 예고된 상황에서 초과이익환수제와 토지거래허가제 등 '대못 규제'가 아직까지 남아 있어 당분간 집값 반등은 기대하기 어려울 것이라는 전망이 많다.

17일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 영등포구 여의도동 시범아파트 전용면적 79㎡형은 지난 9일 15억원에 팔렸다. 지난해 10월 최고 거래가(20억1000만원)보다 5억원 넘게 떨어진 금액이다. 2021년 말 서울시의 '신속통합기획' 대상지로 선정된 이 아파트는 지난해 11월 서울시로부터 총 2500가구, 최고 65층 높이의 아파트로 재건축하는 정비계획안을 확정받았다.

인근 여의도 삼부아파트 전용 106㎡형도 지난 10일 직전 최고가(27억2000만원)보다 무려 7억원 넘게 낮은 20억원에 거래됐다. 이 아파트 재건축 추진위원회는 얼마 전 영등포구청에 60층 이상 초고층, 1550가구 규모의 정비계획안을 담은 신청서를 제출했다.

여의도동 한 공인중개사는 "규제 완화보다 높은 금리가 수요자들에게 체감도가 더 높은 것 같다"며 "초고층 개발이라는 호재도 매매가격에는 영향을 주지 못한다"고 말했다.

최근 재건축 안전진단을 통과한 양천구 목동 일대 노후 아파트 단지에서도 집값 하락세는 여전하다. 이달 초 정밀안전진단을 통과해 재건축 확정 고시를 받은 목동신시가지 14단지 전용 74㎡형은 지난 9일 이전 최고가(16억8000만원, 2021년 10월 거래)보다 6억6000만원 떨어진 10억2000만원에 손바뀜됐다.

인근 H공인 관계자는 "정부의 안전진단 규제 완화 발표 이후 매수 문의는 늘었지만 거래가 눈에 띄게 활성화되거나 가격이 오르지는 않고 있다"고 전했다.

특히 목동은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 다른 규제가 완화되더라도 거래가 회복되기 어렵다는 목소리가 많다. 신정동 D공인 관계자는 "안전진단 통과는 호재지만, 토지거래허가구역으로 묶인 탓에 거래가 쉽지 않다"며 "거래허가구역에서 풀려야 목동 집값도 움직일 것"이라고 내다봤다.

토지거래허가구역에서는 대지지분이 일정 면적을 초과하는 부동산을 매입할 때 관할 구청장 허가를 받아야 하고 자금조달계획서도 지자체에 제출해야 한다. 계약일로부터 3개월 이내에 잔금을 내고 6개월 이내에 실입주를 해야 한다. 입주 후 2년간 실거주도 해야 한다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "재건축초과이익환수제와 토지거래허가제 등 시장을 옥죄는 규제가 여전히 남아 있는데다 올해 상반기까지 기준금리가 오를 것으로 예상돼 당분간 재건축 아파트값 반등을 기대하기는 쉽지 않다"고 말했다.