목동 재건축 본궤도…안전진단 무더기 통과

7개 단지…규제 완화 효과 톡톡
'조건부 재건축' 판정 단지 5곳도 사업 추진 기대감 커
금리 인상 등으로 재건축 급물살 가능성 낮아
재건축 초과이익 환수제도 걸림돌

양천구청 전경. /제공=양천구

서울 양천구 목동 아파트 단지들이 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단을 무더기로 통과했다. 정부가 지난 5일부터 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화한 데 따른 것이다. 이로써 목동 일대 재건축 사업이 본궤도에 오르게 됐다.

10일 정비업계에 따르면 양천구청은 전날 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월동 신월시영아파트 등 7개 단지에 대해 '조건부 재건축'에서 '재건축'으로 변경한 안전진단 결과를 통보했다. 또 목동 신시가지 1·2·4·8·13단지는 '조건부 재건축' 판정을 받았다.

재건축 사업 첫 단계인 안전진단은 구조안전성·시설 노후도 등을 평가해 재건축이 가능한지 판단하는 과정이다. '예비안전진단(현지조사)-1차 안전진단(안전진단 실시)-2차 안전진단(적정성 검토)' 순으로 진행된다.

이번에 안전진단을 통과한 단지 모두는 1980년대에 지어져 재건축 연한인 30년을 넘은 훌쩍 넘긴 노후 아파트들이다. 그동안 목동 일대 노후 단지들은 안전진단을 통과하지 못해 재건축 사업이 지지부진했다. 문재인 정부 시절 재건축 안전진단 규제가 강화되면서다.

하지만 윤석열 정부 출범 이후 상황이 반전됐다. 국토교통부가 이달 5일부터 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거 환경과 건축 마감·설비 노후도 비중을 각각 기존 15%와 25%에서 모두 30%로 높이는 재건축 합리화 방안을 시행하면서 재건축의 첫 단추인 안전진단 문턱을 넘을 수 있게 된 것이다.

지금까지 목동 신시가지 아파트 중 안전진단을 통과한 단지는 6단지가 유일했다. 그러나 앞으로는 대부분 단지가 재건축 판정을 받을 것으로 보인다. 이번에 조건부 재건축 판정을 받은 목동 신사가지 1·2·4·8·13단지도 재건축 가능성이 커졌다. 양천구는 조건부 재건축 판정을 단지들에 대해서도 최대한 이른 시일 내 안전진단 결과보고서 검토 절차를 진행해 재건축 사업을 추진할 수 있도록 적극 지원할 계획이다. 과거 안전진단에서 최종 탈락한 목동 신시가지 9·11단지의 경우 안전진단 절차를 다시 신청하기 위해 준비 중이다.

목동 일대 아파트들이 재건축 안전진단을 대거 통과함에 따라 서울 내 다른 노후 단지들의 안전진단 신청도 잇따를 전망이다. 서울 시내 총 200가구 이상 규모 단지 중 준공 30년이 넘은 노후 단지는 389곳이다. 노후 아파트 단지가 가장 많은 자치구는 노원(79곳)·강남(46곳)·도봉(34곳)·양천구(22곳) 순이다.

목동 일대 아파트 단지들이 대거 안전진단을 통과했지만 당장 재건축이 급물살을 탈 가능성은 크지 않다. 가파른 금리 인상으로 사업비 조달이 쉽지 않은데다 미분양 물량도 늘고 있어서다.

'재건축 초과이익 환수제'라는 대못 규제가 아직 남아 있는 점도 사업 추진에서 걸림돌로 작용한다. 정부는 지난해 9월 재건축 부담금을 최대 50%까지 감면해주는 완화 방안을 내놨지만, 최근 몇년 새 집값이 급등한 탓에 여전히 억 단위 부담금을 내야 하는 곳이 적지 않다.

양지영 R&C연구소장은 "재건축 추진 초기 단지들에는 안전진단 통과가 큰 호재로 작용할 것"이라면서도 "주택시장이 얼어붙은 상황에서는 재건축 최종 관문으로 통하는 재건축 초과이익 환수제에 대한 대폭적인 규제 완화까지 이뤄져야 재건축 사업이 속도를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.