재초환 부담금 ‘면제기준 1억원’ 유력

내일 주택공급대책 발표
면제금액 올리고 부과율 조정
결과 따라 재건축 최대 변수로

아파트 건설현장. /제공=인천도시공사

정부가 재건축 초과이익환수제(재초환) 손질에 나선 가운데 향후 부담금 완화 정도에 따라 사업 진행이 속도를 낼 수 있을 것으로 전망된다.

7일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 9일 '주택 250만가구+α' 공급대책 도심 주택공급 활성화 방안 중 하나로 재초환 부담 완화 방안을 발표한다.

재초환은 추진위 승인부터 준공시점에 이르는 사업기간 동안 인상된 공시가격에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3000만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것이다.

이 제도는 지난 2006년 도입된 후 줄곧 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 나왔다. 강남권의 경우 첫 확정금액 부과를 앞두고 있는 상황이다. 현재 재초환 예정액이 통보된 단지는 전국 약 70개에 이른다.

현재 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 것이 가장 유력한 방안으로 거론되고 있다. 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10~50%로 차등화된 부과율을 낮추거나 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안 등도 검토대상이다.

또한 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 최장 10년간 단축하는 방안도 거론되고 있다. 1주택 장기보유 실수요자에 대해 세 부담을 경감해주는 방안도 추진된다.

정부는 재초환 부담금 완화에 대한 적정 수위를 놓고 검토를 지속하고 있다. 완화폭이 클 경우 자칫 재건축 가격을 다시 자극할 수 있다. 완화폭이 작으면 재건축 조합의 반발과 함께 도심 재건축 사업 활성화가 어려워질 가능성이 있다.

업계에서는 면제 기준을 1억원으로 상향하면 부과 대상에서 제외되는 단지들이 많을 것으로 보고 있다. 하지만 부과액이 수억원에 육박하는 단지들이 재건축 부담금을 감수하고 사업을 서두를 수 있을지 미지수다. 이에 따라 도심 재건축 활성화를 위한 획기적인 감면안이 나와야 한다는 입장이다.

장기보유 1주택자에게 감면 혜택을 주는 방안은 형평성 논란도 제기되고 있다. 정비사업 특수성상 조합원 가운데 다주택자가 절반 수준은 될 것인데 1주택자에 대해서만 감면 혜택을 준다면 조합원간 분란이 커져 사업이 더 지연될 수 있다는 것이다.

업계 관계자는 "앞으로 진행되는 도심 재건축 사업에서 가장 중요한 변수가 될 것으로 보고 있다"며 "정부에서 내놓는 방안에 따라 재건축 활성화를 기대하거나 적지 않은 걸림돌로 작용할 수도 있겠다는 예상을 할 수 있을 것 같다. 특히 부담금이 만만치 않기에 단지들마다 고민에 빠질 수밖에 없을 것"이라고 말했다.