집값 규제 반사이익…몸값 높아진 ‘꼬마빌딩’

대출·세금 규제 부담 적어 인기
지난해 거래 3336건…46.8%↑
올해 '유망 자산 1위' 오르기도

정부의 대출 규제 등 정책 영향으로 주택 투자 매력이 떨어지면서 꼬마빌딩을 찾고 있는 이들이 늘고 있다. 꼬마빌딩은 아파트에 비해 대출이나 세금 규제 부담이 적어 진입장벽이 낮은 편이다. 이에 꼬마빌딩 시장은 코로나19 장기화로 자영업 경기 침체에 금리 인상 등 악재가 있음에도 불구하고 여전히 뜨겁다.

6일 부동산업계 등에 따르면 최근 투자자 관심이 꼬마빌딩으로 쏠리자 꼬마빌딩 가격과 거래량도 증가세를 보이고 있다. 토지·건물 전문 정보업체 밸류맵 자료를 보면 서울지역 연면적 1000㎡ 이하 빌딩 거래는 2019년 2271건에서 지난해 3336건으로 46.8% 급증했다. 이 기간 꼬마빌딩 3.3㎡ 단가는 5285만원에서 6993만원으로 32.3% 올랐다.

꼬마빌딩의 정확한 정의는 없지만 대략 100억원 이하, 연면적(건축물 각 층의 바닥 면적 합계) 1000㎡ 이하의 4~5층 규모 건물을 일컫는다. 최근 1채에 수십억원 하는 서울 아파트 2~3채를 팔면 살 수 있는 건물로 알려지면서 관심을 받고 있다.

실제로 투자자들에게 큰 인기를 얻고 있다. KB금융지주 경영연구소가 공개한 ‘2022 KB 부동산 보고서’에는 프라이빗뱅커(PB)들이 올해 가장 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 꼽았다. 지난해 전망에서 꼬마빌딩을 유망 부동산으로 전망한 비중은 12%였는데 올해 전망에선 24%로 급상승하며 유망 자산 1위를 차지했다.

꼬마빌딩은 경재시장에서도 매력적인 물건이다. 법원경매 전문기업 지지옥션의 올해 1월 경매동향보고서에는 지난해 1~11월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 60억원 미만의 꼬마빌딩 평균 낙찰가율은 120%였다. 이는 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높다. 꼬마빌딩 평균 낙찰가율은 2019년 97.1%, 2020년 99.2%로 감정가에 못 미쳤지만 지난해 급등했다.

부동산 업계에서는 꼬마빌딩의 상승세 요인으로 집값 급등으로 인한 피로 누적, 정부의 다주택자 규제, 금리 인상 등의 풍선효과로 반사이익을 누리고 있는 것으로 보고 있다. 낮은 진입장벽도 장점으로 부각되며 인기를 더욱 끌고 있다. 상가나 오피스 등은 전매 제한이 따로 없으며 양도소득세나 취득세 등 다주택 세금 중과 대상에도 포함되지 않는다.

여기에 꼬마빌딩은 비주택으로 분류돼 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과 대상이다. 공시가격이 80억원 이상에만 종부세가 부과된다. 상업용 부동산이 최대 70%까지 담보대출이 가능하다는 점도 빼놓을 수 없다. 하지만 주택보다 환금성이 낮고 수익률 편차가 심한 데다 최근 시중 금리 인상 속도가 가파르게 올라 신중함이 필요하다는 지적도 있다. 또 최근 2~3년간 꼬마빌딩 매매가격이 급등과 양도세 인상 등으로 시세차익을 노리기 쉽지 않은 것도 현실이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가 주변에 어떤 상권이 형성돼 있는지 확인을 해야 하고 투자를 하는 것이 반드시 필요하다”며 “꼼꼼한 서류 확인과 함께 현장을 답사해 상가를 비롯한 주변의 입지를 분석하는 것도 중요하다”고 말했다.