전문가 5인의 내년 부동산 시장 전망
매매는 '강보합' 3, 강세 2…전세는 강세3, 강보합 2
매매는 '강보합' 3, 강세 2…전세는 강세3, 강보합 2
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전문가들은 즉각적인 공급 문제 해소가 쉽지 않다는 점에서 상승세가 있을 것으로 분석했다. 다만 대선 후 정부의 정책에 따라 시장의 상황은 다소 변화가 있을 것으로 봤다.
지방선거에서도 어떤 후보가 당선되느냐 여부와 함께 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 각종 인프라 구축 등이 작용할 가능성도 배제하지 않았다.
본지는 전문가들의 의견을 중심으로 내년 부동산 시장에 대한 전망과 함께 시장에 영향을 끼칠 주요 변수로 어떤 것이 있을지를 알아봤다.
◇매매·전세 ‘강세’ 또는 ‘강보합’ 우세
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “내년 대선에서 어떤 후보가 대통령으로 당선 되는가에 따라 정책적인 측면에서 많은 변화가 예상된다”며 “전반적으로 내년 매매시장과 전세시장 모두 강세를 보일 것”이라고 말했다.
두 위원은 “부동산 시장이 공급부족이라는 고질병이 만성화된 상황”이라며 “이것이 어떻게 해소될 것인가가 향후 매매시장 안정에 있어서 가장 큰 요소”라고 진단했다.
그는 “각 대선 후보들이 공급과 관련해서 매우 많은 이야기들을 하고 있으며 공약도 내놓고 있는데 공교롭게도 이재명 후보와 윤석열 후보가 250만가구 공급 공약을 내놨다”며 “각 대선 후보들의 공약 실천에 따라 변화의 폭이 커질 것인지를 볼 수 있을 것”이라고 전했다.
두 위원은 현 정부의 정책과 관련, 일부 문제점이 발견되고 있다며 집값이 강세로 작용될 수 있는 부분에 대해 언급했다.
그는 “현 정부 하에서 재건축·재개발·도심공급 규제강화가 있는데 이것이 전체적으로 주택시장 공급을 가로막는 요인이 되고 있다”며 “이런 상황에서 거래세, 보유세 등의 강화로 인해 주택시장 활성화가 가로막히고 있어 가격시장 강세로 작용하고 있다”고 지적했다.
두 위원은 “매매시장은 정부 정책의 영향을 많이 받는 특징을 보이고 있기 때문에 대선 후보 공약에 따라 지속적 상향이 될 수도 있고 안정적 국면으로 진입할 가능성이 있다”며 “우선 내년 부동산 시장이 안정을 도모하려면 공급적인 부분이 매우 중요하지만 이를 단기간에 해결한다는 것이 현실적으로 매우 어렵기 때문에 아무래도 강세가 지속될 수 밖에 없다”고 설명했다.
그는 이어 “전세시장은 지난해 임대차3법 등이 현재 전세시장에 부담을 주고 있는 상황”이라며 “물량도 많지 않은데 매매시장도 경직돼 있는 상황이어서 대선과 상관없이 올해에 이어 전세난이 심화될 수 있다”고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “내년에도 매매와 전세 모두 상승할 것으로 보고 있다”며 ‘강세’를 예측했다.
이 연구원은 “공급 물량이 단기적으로 해결되는 것이 매우 어려운 것이 현실”이라며 “현재 대규모의 재건축이나 재개발이 사실상 배제된 상황에서는 마땅한 방법이 없고 정비사업도 적지 않은 시간이 필요하다. 이런 것을 고려하면 기존 도심에서 물량을 대량 공급하는 것은 불가능하다”고 강조했다.
그는 “여기에 도로나 철도 신설 등으로 인한 일부 지역적 호재는 가격 상승을 더욱 부추길 것”이라며 “그렇다고 기존 주택시장이 활성화를 보이고 있다고 보기에도 무리가 있는 상황이어서 집값 약세 기조를 찾기 어렵다. 전세도 그동안의 시장에서 규제정책 등으로 인한 매물 감소 영향으로 강세를 예측하고 있다”고 내다봤다.
이 연구원은 “현재 주택시장의 경우 매물은 다주택자가 아니라고 해도 현재 상황처럼 잠길 가능성이 있다”며 “그동안 주택가격이 크게 상승하면서 살고 있던 집을 팔고 비슷한 규모의 집을 사려고 하는 것이 것이 불가능한 사례 속출한 것이 원인으로 작용하고 있기 때문”이라고 설명했다.
그는 “예를 들어 주택가격이 5억원에서 10억원으로 상승했을 경우 취득세 자릿수가 달라지며 중개수수료, 이사비용, 입주전 인테리어 비용 등을 추가하면 이사를 하는 것 자체가 만만하게 볼 사안이 아니다”며 “이 같은 상황에서 새로운 집을 사려고 하는 수요의 경우 매우 적다고 해도 분명히 존재한다. 이에 따라 매매건수의 경우 감소세를 보인다고 해도 신고가 체결 양상은 지속될 것”이라고 덧붙였다.
이 연구원은 “임대가격의 경우 내년 하반기부터 임대차2법에 따라 계약을 갱신했던 매물들이 시장이 나오고 시작할 것이며 시세에 맞춰가며 반전세가 늘어날 수도 있다”며 “그동안의 규제정책 등이 임대시장 매물을 줄였던 터라 이를 다시 늘리는 것이 어렵다”고 분석했다.
그는 “매우 다양한 사안이 계속 맞물리고 누적됐던 것이기에 이런 상황을 단번 해결하기에 무리가 있는 것이 사실”이라며 “지금의 상황에서는 매우 오랫동안 걸쳐 누적된 사안을 푸는 것 역시 누적된 기간 만큼의 시간이 소요될 수도 있다는 것을 배제하지 않고 실질적인 방향을 모색하는 것이 중요하다”고 조언했다.
◇주요 변수는 ‘대선·지방선거’
장재현 리얼투데이 본부장은 “매매·전세 모두 강보합세가 예상된다”며 “매매나 전세 모두 대출이랑 금리가 문제여서 거래가 활발한 상황도 아니다”며 “당장 공급이 없는 상황에서 대출이나 대출금리 문제까지 더해지면서 매매, 전월세 모두 불안함이 계속되고 있다”고 현 상황이 내년에도 영향을 끼칠 것으로 피력했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “내년 매매와 전세 모두 강보합세를 보일 것”이라며 “대선과 전세난이 향후 주요 변수가 될 것”이라고 강보합세에 무게를 뒀다.
권일 부동산 인포 리서치팀장은 “매매는 강보합세, 전세는 강세를 지속할 것”이라며 “특히 전세는 내년에도 불안하다. 입주물량이 감소추세인데 이런 상황에서 계약갱신청구권 등의 영향도 더해지고 있다. 기존 아파트 가격도 높아 부담이 되고 있는 가운데 분양시장에 관심이 지속되고 있는 상황에서 전세수요가 늘어나고 있다”고 전세 강세의 경우 피할 수 없을 것으로 보고 있다.
권 팀장은 또 “매매시장의 경우 매수자들의 피로도가 조금 높아진 상황”이라며 “실거래가에 비해 매물가가 수억원씩 차이가 날 정도로 매우 높은 수준이다. 매도자들도 가격을 크게 낮추지 않고 버티고 있는데 올해 추석 이후 전체적으로 거래가 확실히 줄었다”고 언급했다.
그는 이어 “이런 상황이 내년까지 지속될 가능성은 반반”며 “내년에 대선도 있고 지방선거도 있다. 대선 공약에서는 부동산 공급이 있는데 여기에 지방선거 공약인 철도나 도로 신설, 기업 유치 등이 더해지면서 지역별 다양한 호재에 따라 가격이 오르는 곳이 나올 것이다. 호재가 있는 곳과 없는 곳 상승편차가 있다고 해도 전체적으로 강보합세를 보일 것”이라는 입장을 내놨다.
