재초환 피한 디에이치 반포124…‘평당 1억’ 강남 재건축 잣대 되나

이달 27일 분양가 공개…분양수익 조합원 몫
트리니원 부담금 최대 8억…재건축시장 긴장
분양가, 사업성 개선 vs 부담금 증가 '딜레마'

서울 서초구 '디에이치 반포124'(반포주공1단지 1·2·4주구 재건축) 공사 현장 전경./네이버 지도 캡처

서울 강남권 주요 재건축 단지에 수억원대 '재건축초과이익환수제(재초환)' 부담금이 잇따라 예고된 가운데 서초구 '디에이치 반포124' 분양가에 이목이 쏠리고 있다. 재초환 적용을 피한 이 단지 추정 분양가는 3.3㎡당 1억원 안팎으로 향후 강남권 재건축 사업성을 가늠할 새로운 기준이 될 전망이다.

8일 정비업계에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 디에이치 반포124는 오는 27일 입주자모집공고를 통해 분양가를 공개할 예정이다. 다음달 7일 특별공급, 8일 1순위 청약을 거쳐 16일 당첨자를 발표한다. 총 5007가구 가운데 일반분양 물량은 1801가구다.

분양가 전망치도 높아지고 있다. 지난달 중순까지만 해도 3.3㎡당 8000만~9000만원대가 거론됐지만 최근에는 1억원 안팎까지 예상가격이 높아졌다. 이 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 약 33억8000만원에 이른다. 지난해 11월 분양한 인근 '래미안 트리니원(반포주공1단지 3주구)' 평균 분양가인 3.3㎡당 8484만원을 크게 웃도는 수준이다.

디에이치 반포124가 다른 강남권 재건축 단지와 구별되는 점은 재초환 적용 여부다. 디에이치 반포124는 제도 유예 종료직전인 2017년 12월 관리처분계획인가를 신청해 부담금 부과 대상에서 제외됐다. 일반분양 수입이 늘어도 재초환 부담금이 발생하지 않아 분양수익을 확보하는 데 상대적으로 유리한 구조다.

반면 같은 반포주공1단지를 재건축한 래미안 트리니원은 재초환 적용 대상이다. 시장에서는 조합원 1인당 7억~8억원대 부담금이 거론되고 있다. 같은 단지에서 출발했지만 사업 추진 시점에 따라 부담금 적용 여부가 갈린 셈이다.

강남권 다른 재건축 단지들도 재초환 부담이 구체화하고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대 재건축조합에 부담금 예정액을 사전 통지할 계획이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 2억2000만원 안팎으로 추산된다.

강남구 은마아파트에는 조합원 1인당 평균 4억6334만원, 총 2조44억원 부담금 예정액이 통지됐다. 다만 현재 금액은 향후 주택가격과 사업비 등을 토대로 산정한 추정치로 실제 부담금은 재건축사업이 끝난 뒤 확정될 예정이다.

재초환 적용 단지에는 분양가 상승이 양날의 검이다. 일반분양 수입이 늘면 조합원 추가 분담금을 낮출 여지가 있지만 재건축 초과이익이 커질 경우 부담금도 증가할 수 있다.

현행법상 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 부담금이 부과되며 2억8000만원 초과 구간에는 최고 50% 한계 부과율을 적용한다.

다만 디에이치 반포124 분양가가 다른 재건축 단지 사업성을 직접 좌우하는 것은 아니다. 분양가상한제는 사업장별 택지비와 건축비, 가산비 등을 토대로 분양가를 산정한다. 재초환 부담금 역시 주택가격 상승분과 개발비용 등을 반영하는 만큼 단지별 사업여건에 따라 차이가 난다.

정비업계 관계자는 "재초환을 피한 반포124 분양가는 강남권 재건축 조합들이 향후 분양수입과 사업성을 검토할 때 참고할 사례가 될 수 있다"며 "다만 재초환 적용 단지는 분양수익이 늘더라도 부담금이 함께 증가할 수 있어 실제 사업성 개선효과는 사업장마다 다를 것"이라고 말했다.