전용 59㎡ 분양가격 3.4억~3.9억원 수준
3억원 대출시 원리금 월 107만원씩 상환
토지 임대료 51만원·관리비 20만원 추가
3억원 대출시 원리금 월 107만원씩 상환
토지 임대료 51만원·관리비 20만원 추가
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2일 건설·부동산업계에 따르면 SH는 이날부터 3일까지 고덕강일지구 3단지 특별공급 청약을 진행한다. 청년과 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 신생아 가구 등이 대상이다.
입주자 모집공고일인 지난달 16일 기준 수도권에 거주하는 무주택가구 구성원으로 청약저축 가입 등 공급유형별 자격을 갖춰야 한다. 일반공급은 오는 4일부터 6일까지 진행되며 입주는 내년 5월 예정이다.
고덕강일지구 3단지는 SH가 토지를 소유하고 입주자는 건물만 분양받는 토지임대부 주택이다. 전체 1305가구 가운데 전용면적 △49㎡가 590가구 △59㎡가 715가구다.
분양가는 전용 49㎡ 2억8000만~3억2000만원, 59㎡ 3억4000만~3억9000만원 수준이다. 일반 분양주택과 달리 토지매입비가 빠져 초기 주택구입 비용을 크게 낮췄다.
주변 아파트와 비교하면 가격차이는 더욱 뚜렷하다. 인근 강동리버스트 4단지 전용 59㎡는 지난 8월17일 11억6700만원에 거래됐다. 강동리버스트 8단지 같은 면적도 지난달 17일 13억원에 손바뀜했다. 고덕강일지구 3단지 전용 59㎡ 최고 분양가격이 3억9000만원인 점을 고려하면 주변 실거래가의 30~33% 수준이다.
다만 건물 분양가만으로 주거비 부담을 판단하기는 어렵다. 입주자가 대출 원리금과 별도로 토지임대료를 매달 납부해야 하기 때문이다. 주택도시기금 전용 모기지를 활용하면 최대 40년 만기, 연 1.9~3.0% 금리로 자금을 마련할 수 있지만 대출 규모에 따라 장기상환 부담이 발생한다.
전용 59㎡를 분양받으면서 3억원을 연 3.0% 금리로 빌려 40년간 원리금균등상환 방식으로 갚는다고 가정하면 월 상환액은 약 107만원이다. 10년간 납부할 원리금만 1억2840만원에 달한다.
토지임대료도 부담이다. 전용 49㎡는 월 42만6000원, 59㎡는 월 51만1500원을 내야 한다. 59㎡ 입주자가 임대료 변동 없이 10년간 거주하면 토지사용 대가로만 6138만원을 납부하는 셈이다. 건물 소유권을 확보하더라도 토지임대료는 계속 부담해야 한다.
관리비까지 고려하면 실제 지출액은 더 늘어난다. SH가 고덕강일지구 3단지 예상 관리비를 별도로 공개하지 않았지만 인근 강동리버스트 6·7단지는 전용 59㎡ 기준 월 18만~19만원 수준이다.
이를 토대로 관리비를 월 20만원으로 가정하면 대출 원리금 약 107만원과 토지임대료 51만1500원을 합친 월 부담은 약 178만원이다. 10년간 납부할 대출 원리금과 토지임대료, 관리비는 약 2억1400만원에 이른다.
초기 투자금을 늘리면 매달 지출하는 금액은 줄어든다. 전용 59㎡를 3억9000만원에 분양받아 자기자금 3억원을 투입하고 대출을 9000만원으로 줄일 경우 같은 금리와 상환기간을 적용한 월 원리금은 약 32만원이다. 토지임대료와 관리비를 포함하면 월 부담은 약 103만원으로 낮아진다. 10년간 누적 납부액도 약 1억2400만원으로 줄어든다.
토지임대료 일부를 보증금으로 전환하는 방식도 있다. 모집공고에 따르면 월 토지임대료 최대 60%를 보증금으로 전환할 수 있다. 전용 59㎡ 입주자가 보증금 1억4700만원을 납부하면 월 토지임대료는 51만1500원에서 약 20만5250원으로 낮아진다.
다만 보증금을 마련하기 위한 자금 부담이 별도로 발생하며 실제 전환금액과 적용 이율에 따라 부담 수준도 달라질 수 있다.
일반 분양아파트와 비교하면 초기 구입비용 차이는 크다. 강동리버스트 4단지 전용 59㎡를 최근 실거래가인 11억6700만원에 매입하려면 고덕강일지구 3단지보다 훨씬 많은 자기자금이나 대출이 필요하다.
지난 9월 주택담보대출 평균 금리로 제시된 연 4.88%를 적용하면 3억원을 40년간 원리금균등상환 방식으로 빌릴 때 월 상환액은 약 142만원이다.
여기에 해당단지 전용 59㎡ 기준 월 25만원 안팎 관리비까지 더하면 매달 약 167만원이 필요하다. 단 같은 대출금만 비료한 수치로 일반아파트를 구입하는데 필요한 추가 자기자금과 실제 대출규제는 별도로 고려해야 한다.
자산가치 측면에서도 차이가 있다. 고덕강일지구 3단지는 최초 40년간 거주할 수 있고 계약갱신을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있는 구조다. 전매제한 기간은 10년으로 이후 매각할 수 있지만 토지소유권이 없는 만큼 일반 분양아파트와 같은 가격상승을 기대하는 어렵다.
반면 강동리버스트 4단지 전용 59㎡는 2022년 12월 5억5000만원에서 지난 8월 11억6700만원으로 실거래가가 약 112% 상승했다.
결국 토지임대부 주택은 초기 주택구입 부담을 줄이는 대신 매달 토지사용료를 내는 구조인 만큼 분양가뿐 아니라 장기 주거비와 자산형성 가능성까지 따져볼 필요가 있다. 특히 청년·신혼부부처럼 초기자산이 적은 가구일수록 대출 규모에 따른 월 부담 차이가 크다는 점을 인지해야 한다.
SH 관계자는 "토지임대부 주택은 기본 청약 자격 외에도 소득기준을 충족해야 한다"며 "입주 비중이 높은 신혼부부의 경우 3인 이하 가구 월평균 소득기준이 약 980만원 수준이어서 매달 180만원가량의 주거비를 감당하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 본다"고 말했다.
이어 "청년과 고령자 가구도 청약 신청 과정에서 소득을 증빙해야 한다"며 "통상 2~3인이 거주하는 점을 고려하면 실제 비용 부담은 크지 않을 것"이라고 덧붙였다.
