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5일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 자료를 분석한 결과, 8·3 세제개편안 발표 이후인 8월부터 계약된 아파트 가운데 15억원 이하 거래 비중은 약 79%로 집계됐다. 계약 해제 건과 공공기관 매수 건은 제외했다.
15억원 이하 거래 비중은 10·15대책 발표 전인 2024년 12월부터 2025년 9월까지 평균 73.3%였다. 이후 2025년 10월부터 올해 7월까지는 76.8%로 높아졌고, 8월 이후에는 약 79%까지 상승했다.
주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용되면서 상대적으로 대출 여력이 큰 중저가 아파트에 매수세가 집중된 것으로 풀이된다. 주담대 한도는 시가 15억원 이하 주택이 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하가 4억원, 25억원 초과가 2억원이다.
특히 6억원 이하 아파트 거래 비중의 증가세가 두드러졌다. 8월 이후 전체 거래에서 6억원 이하 아파트가 차지하는 비중은 25%로 집계됐다. 10·15대책 발표 전 17.0%, 발표 이후 올해 7월까지 20.5%였던 것과 비교하면 상승 폭이 커졌다.
반면 9억원 초과~15억원 이하 거래 비중은 10·15대책 발표 전 33.1%에서 발표 이후 올해 7월까지 30.4%, 8월 이후 26.3%로 하락했다. 9억원 이하 아파트로 매수 수요가 쏠리는 동안 중간 가격대의 거래 비중은 줄어든 셈이다.
대출 한도와 자기자금 부담이 거래를 가르는 요인으로 지목된다. 9억~15억원 아파트는 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용하더라도 자기자금 부담이 상당하다. 대출 규제와 금리 부담이 이어지면서 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 주택으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다.
고가 아파트 거래 비중도 감소세를 보였다. 최대 4억원까지 대출이 가능한 15억원 초과~25억원 이하 아파트의 거래 비중은 10·15대책 발표 전 18.4%에서 발표 이후 16.0%, 올해 8월 이후 15.3%로 낮아졌다. 25억원 초과 아파트 비중 역시 같은 기간 8.3%, 7.2%, 5.8%로 줄었다.
이에 전문가들은 당분간 지역별·가격대별 시장의 차별화가 이어질 가능성에 무게를 두고 있다. 중저가 주택의 전월세난이 지속되는 가운데 세제개편안의 국회 논의가 진행되면서 강남권 고가 주택의 매수 심리가 빠르게 회복되기 어렵다는 이유에서다.
다만 중저가 아파트 시장에서도 가격 상승 피로감이 나타나고 있는 모습이다. 최근 상승세를 주도했던 노원·도봉·강북·성북·중랑구 등에서 매매가 상승 폭이 둔화하는 반면, 강남권에서는 가격 하락 폭이 큰 단지를 중심으로 급매물이 일부 거래되고 있다. 이에 따라 지역별 가격 격차가 점차 좁혀질 가능성이 제기된다.
서울 서초구의 한 공인중개사는 "세제개편안 국회 처리 과정을 봐야겠지만 보유세나 장기보유특별공제 등이 정부 원안대로 통과되면 초고가 아파트를 보유한 1주택자도 내년까지 집을 팔아야 절세가 가능해지는 만큼 연말 이후에는 강남권 거래도 점차 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.
