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향후 국회 논의 과정에서 추가 완화가 이뤄질 가능성이 있지만, 전문가들은 고가 주택 물량이 꾸준히 나올 것이라고 분석했다. 고가 주택에 대한 정부의 규제 자체가 이어지고 있어서다. 정부가 일부 완화했지만, 기존 안과 비교하면 '유지'에 가깝다는 것이 전문가들의 시각이다.
정부는 이날 국무회의에서 앞서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억원으로 낮추려던 방안을 철회하고 기존과 동일하게 12억원으로 유지하기로 결정했다. 200%로 높이려던 주택분·토지분 종부세 세 부담 상한을 현행 150%를 유지하고, 비거주 부부 공동명의 1주택자 공제는 각 4억원에서 6억원으로 상향 수정했다. 세 부담을 완화하기 위한 조치라고 정부는 설명했다.
그러나 전문가들의 생각은 다르다. 정부가 규제 중심의 부동산 정책을 내놓으면서 국민의 신뢰도가 바닥에 떨어졌다고 분석하고 있어서다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "정부가 일부 내용을 원복하는 수준으로 되돌려놨지만, 비거주에 대한 불이익이 완전히 없어졌다고 보기 어렵다"고 말했다.
그 중의 하나가 양도소득세다. 정부가 일부 완화에도 실거주 1주택자의 기본공제를 확대하고 양도소득세 공제 혜택을 거주기간 중심으로 바꾸는 방안을 그대로 유지했기 때문이다. 주택분 종부세 기본공제액을 보면 동일한 1세대 1주택자도 거주자의 기본공제액(14억원)이 비거주자(12억원)보다 2억원 더 많다. 정부의 정책 방향이 여전히 비거주·고가 주택에 집중돼 있음을 보여주는 상징적인 사례다.
다주택자에 대한 부담을 완화하기 위해 장기보유에 따른 양도소득세를 차등 적용해야 한다고 봤다. 김 소장은 "양도소득세 장기보유특별공제 한도를 10억원에서 15억원으로 늘리고, 중과세율을 1주택자는 기존 정부안으로 가되, 2주택자, 3주택자를 차등 적용하는 방식으로 가야 한다"고 말했다.
양도소득세 장기보유특별공제 여파로 인해 강남3구(강남·서초·송파구)에 대한 매물이 늘 것이라는 의견도 있다. 정부가 내놓은 양도소득세 장기보유특별공제를 보면 2029년부터 보유기간 공제를 폐지하고 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용하는 장기거주소득공제로 개편되기 때문이다. 공제액도 2028년 최대 20억원, 2029년부터 최대 10억원으로 제한된다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 지난달 3일 세제개편안 발표 당일 6만409건에서 같은 달 30일 6만7695건으로 12% 증가했다. 특히 강남구는 매물 건수가 1만1041건으로 서울 25개 구 가운데 가장 많았고 서초구 8975건, 송파구 5천903건 등으로 강남3구가 나란히 1~3위를 기록했다. 이날 기준 서울 아파트 전체 매물 중 강남3구가 차지하는 비중은 38.3%에 달한다.
박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "양도소득세 공제한도가 최대 80%에 달했지만, 2028년에는 최대 20억원이 적용된다"며 "현행 체제를 유지하는 내년까지는 올 8월, 내년 4~5월, 연말경 강남3구에서 주택 매물이 지속적으로 나올 것"이라고 예상했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원의 분석도 대동소이하다. 이 연구위원은 "기존 정부안은 보유세와 양도세를 모두 강화하는 것"이라며 "이에 시장거래가 위축되면서 주택가격의 변동성은 일부 억제할 수 있지만, 이로 인해 시장 가격이 급락하거나 안정되기는 쉽지 않다"고 말했다.
해결 방안으로는 정부와 민간이 따로 또 같이 가는 '투트랙' 전략을 제시했다. 서진형 광운대 교수(부동산경영학회장)은 "부동산 정책은 공공 주도보다는 민간 주도 공공과 민간이 투트랙 전략으로 가져가고 그 다음에 시장을 정상화시켜야 한다"며 "이후 조세를 국민들이 부담할 수 있는 범위 내에서 정해야 한다"고 말했다. 또한 "실수요자 또는 무주택자에 대해서는 장기 모기지 제도를 통해 집값의 60%까지 해줘야 한다"고 덧붙였다.
