1기 신도시 3.6만 가구 재건축… ‘공공기여’ 당락 희비 갈라

국토부 선도지구 13곳 발표
일산 8900가구, 평촌 5400가구 등
정부 정비·금융지원 사업 추진
주민 추가 분담금 문제 등 숙제

수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 신호탄을 쏘아 올릴 '선도지구'가 선정됐다. 이로써 신도시 내 총 13개 구역·3만6000가구가 가장 먼저 재건축을 추진하게 됐다.

특히 정부가 신속한 사업 추진을 위한 다양한 지원을 내놓으면서 재건축 사업이 본궤도에 오를 전망이다. 다만 지역에 따라 사업성이 떨어지는 곳은 높은 추가 분담금 문제로 주민 갈등이 발생할 수 있고, 선도지구 탈락 단지들은 집값이 하락하는 등 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

국토교통부는 27일 경기도·성남시·고양시 등 1기 신도시 지자체들과 함께 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과 및 지원 방안과 향후 정비 추진 방안'을 발표했다.

분당신도시에서는 가장 많은 물량인 3개 구역·1만948가구가 선도지구로 선정됐다. 총 6개 단지로 통합 재건축을 추진 중인 양지마을 금호 등(4392가구)을 비롯해 △시범단지 우성 등(3713가구) △샛별마을 동성 등(2843가구)으로 결정됐다. 여기에 정부는 1107가구 규모의 목련마을 대원빌라 등 연립 주택들을 별도 물량으로 선정했다.

고양 일산에서도 총 3개 구역·8912가구가 선도지구로 선정됐다. △강촌마을 3단지 등(3616가구) △백송마을1단지(2732가구) △후곡마을3단지 등(2564가구)이다. 분당과 마찬가지로 정부는 연립주택인 262가구 규모의 정발마을 2·3단지를 별도 물량으로 정했다.

안양 평촌에서는 3개 구역·5460가구가 선정됐다. △샘마을 등(2334가구) △꿈마을금호 등(1750가구) △꿈마을우성 등(1376가구)이다. 부천 중동은 △삼익 등(3570가구) △대우동부 등(2387가구)으로, 총 2개 구역·5957가구가 뽑혔다. 군포 산본도 2758가구 규모의 자이백합 등과 한양백두 등(1862가구) 2곳·4620가구가 선도지구로 선정됐다.

여기에 정부는 연립 주택 유형인 분당·일산 1개씩 총 2개 구역을 별도 정비 물량으로 정했다. 이는 선도지구에 준하는 수준으로 정부가 지원·관리를 하는 곳이다. 이를 합해 총 15개 구역·3만7266가구가 1기 신도시의 발 빠른 재건축을 주도한다.

국토부와 1기 신도시 지자체들은 '정량평가'만을 기준으로 선도지구를 선정했다고 설명했다. 국토부 관계자는 "추후 분쟁 소지를 고려해 점수대로 선도지구를 정했다"고 설명했다. 다만 선도지구에 선정된 지구의 평가 점수와 순위는 공개하지 않기로 했다.

이번 선도지구 선정의 당락을 가른 것은 공공기여, 주차대수 확보, 참여 가구 수 등이었다. 표준 평가 기준에서 주민 동의율 배점이 60점으로 가장 높았지만, 대부분 만점을 기록해 공공기여 등의 요소가 선도지구 선정 희비를 갈랐다. 분당의 경우 주민 동의율 95%를 넘긴 만점 구역이 10곳이 넘었다. 대신 분당 선도지구들은 부지 면적의 5% 이상을 추가로 공공기여하면 최대 6점을 받을 수 있는 점수를 최대치로 반영했다.

정부는 목표로 제시한 2027년 이주·2030년 입주 등 선도지구 사업 속도를 끌어올리기 위해 힘을 쏟을 방침이다. 원활한 사업계획 수립, 특별계획구역 지정 등을 위해 각종 행정, 금융 지원 등에 나선다. 현행법에 따라 그간 300가구 이상 주택이 공급되는 곳에서는 학교용지를 반드시 확보해야 했던 점을 조율한다.

학교 부지를 둘러싼 원만한 협의를 위해 국토부는 교육부·경기도교육청과 다음 달 중 업무협약을 체결할 예정이다. 분담금을 둘러싼 주민 간 갈등도 사전에 차단한다. 정부는 공정한 분담금 산정을 위해 부동산 가격조사 전문 기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원할 계획이다.

금융지원 방안으로는 재건축 시 투입되는 주민들의 사업 자금을 지원하기 위해 펀드를 조성한다. 12조원 규모의 미래도시펀드의 모펀드를 내년 조성할 방침이다. 노후계획도시 특화보증도 추진한다. 내년까지 특화보증 준비를 마친 후 미래도시펀드와 연계해 사업비 보증 시기를 앞당길 방침이다. 보증 한도에 공사비를 포함시켜 필요 자금을 더 많이 조달할 수 있게 한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대규모 재건축의 핵심은 원활한 자금 투입"이라며 "주민들이 추가 분담금을 감당할 수 있는 자금 여력을 마련하고, 정부의 원활한 금융 지원이 뒷받침돼야 1기 신도시 재건축이 순조롭게 진행될 것"이라고 말했다.

다만 전문가들은 정부의 지원에도 사업 속도가 지연될 가능성도 남아 있다고 지적했다. 대규모 재건축 사업인 만큼 정부의 지원책들이 순조롭게 진행될지 여부를 지켜봐야 한다는 점에서다. 김효선 NH농협은행 수석부동산전문위원 역시 "이번 발표로 1기 신도시 재건축 사업이 본궤도에 오를 것으로 보이지만 관건은 사업성"이라며 "건축비와 이주비 등 해결해야 할 문제가 적지 않다"고 지적했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "1기 신도시 안에서도 선도지구 지정에서 탈락한 단지에서 집값이 내리고, 선도지구와 근접한 단지는 주변 개발 및 추후 재건축 진행 가능성에 대한 기대감으로 가격이 오르는 양극화 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.