미분양 486가구 CR리츠 편입…3885억 조달
전세, 주변 구축아파트 매매가와 수준 비슷
임대 운영 후 매각·청산…투자금 회수 관건
전세, 주변 구축아파트 매매가와 수준 비슷
임대 운영 후 매각·청산…투자금 회수 관건
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4일 건설·부동산업계에 따르면 교보자산신탁이 영업등록을 신청한 밸류트러스트제2호CR리츠는 총 3885억원 규모의 자금 조달 계획을 마련했다. 미분양 주택 매입대금과 취득 부대비용, 투자기간 중 발생할 금융비용, 임대운영비, 200억원 이상 예비비 등을 반영한 금액이다.
사업자금은 투자자 출자금과 금융기관 차입금 등으로 마련한다. 전세보증금은 사업비 조달 재원으로 활용하지 않고 별도로 관리한다는 방침이다.
교보자산신탁 관계자는 "최초 사업계획 수립 단계부터 투자기간에 필요한 사업비를 고려해 자금 조달 계획을 세웠다"며 "임차인에게 받은 전세보증금은 관련 약정에 따라 안전성이 높은 예금성 자산을 중심으로 관리·운용할 계획"이라고 설명했다.
CR리츠는 미분양 주택 486가구를 매입해 일정 기간 전세로 운영한 뒤 시장 상황에 따라 매각·청산할 예정이다. 매각이 지연되거나 손실이 발생하면 리츠 투자자들이 투자 구조와 계약 조건에 따라 영향을 받게 된다. 롯데건설과 교보자산신탁, 한국투자증권 등이 주요 주주로 참여한 만큼 롯데건설 역시 투자금 회수 여부에 영향을 받을 수 있다.
가야역 롯데캐슬 스카이엘은 부산 부산진구 가야동에 지하 4층~지상 43층, 4개 동, 총 725가구 규모로 조성되는 주상복합단지다. 케이리츠가 시행을 맡고 롯데건설이 시공한다.
사업 초기부터 높은 분양가격이 부담으로 작용했다. 전용면적 84㎡ 최고 분양가격은 9억2800만원으로, 인근 아파트 시세보다 약 3억~4억원 높게 책정됐다는 평가를 받았다. 지난 7월 최초 분양 당시 청약 경쟁률은 0.41대 1에 그쳤다. 대규모 미분양이 발생하면서 결국 CR리츠를 통한 물량 처리에 나섰다.
관건은 임대운영 이후 매각을 통해 투자금을 얼마나 회수할 수 있느냐다. 사업계획서상 평균 전세보증금은 전용면적 77㎡ 약 3억8000만원, 84㎡ 약 4억2000만원이다.
주변 아파트와 비교하면 전세가격 경쟁력은 일정 부분 확보한 것으로 보인다. 인근 서면비스타동원 전용 84㎡ 전세 호가는 3억7000만~4억3000만원으로 가야역 롯데캐슬 스카이엘 예상 전세가격과 비슷한 수준이다.
다만 주변 구축 아파트 매매가격과 비교하면 상황이 달라진다. 당감태화현대1차 전용 84㎡ 매매 호가는 3억~4억2000만원, 당감태화현대2차는 3억2000만~4억원 수준이다. 가야역 롯데캐슬 스카이엘 전세보증금으로 주변 아파트 매입도 가능한 셈이다. 신축 전세 수요를 확보할 수 있을지가 초기 임대운영 성과를 좌우할 변수로 꼽힌다.
롯데건설의 재무 부담도 관심사다. 롯데건설은 해당 사업과 관련해 106억원을 대손상각비로 인식했다. 다만 실제 손실 규모는 향후 정산과 채권 회수 결과에 따라 달라질 수 있다.
케이리츠 관련 본PF 보증 4283억원의 처리와 공사미수금 회수 여부도 확인이 필요한 부분이다. 롯데건설은 대주단 다음 순위의 우선수익권자로 일부 자금을 회수할 가능성이 있지만 현재로서는 구체적인 회수 규모를 추정하기 어려운 상황이다.
롯데건설 관계자는 "대손상각비는 선제적이고 보수적으로 반영하는 것이 낫다고 판단했다"며 "전세로 최대 4년간 운영하는 동안 시장 상황이 달라질 수 있어 현재 시점에서 회수 규모를 예상하기 어렵다"고 말했다. 이어 "본PF 보증 4283억원 등은 대주단이 관리하고 있으며, 향후 시장 상황에 따라 대손상각비 환입 가능성도 있다"고 덧붙였다.
