[장용동의 우리들의 주거복지]‘닥공’보다 미래 내다본 유효 공급을

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

주택공급이 최고의 화두다. 모두가 입을 모아 새집을 대량으로 공급해야 가격이 안정되고 시장 연착륙이 가능하다고 목소리를 높이고 있다. 더구나 부동산 정책 책사 격인 이재명 대통령이 조기 대량 공급을 특급 주문하면서 주택공급을 주도하는 정부 부처와 산하기관장 역시 오직 주택공급을 밀어붙인 유경험 인물로 채워지고 공급 확대의 현실적 제약인 인허가, 착공, 분양, 준공, 입주 등의 공급 파이프라인 규제 혁파에 몰두하는 분위기다. 목표 물량 역시 수도권 135만 가구에 이어 부동산 대책 때마다 빠지지 않고 신규 택지 지정과 추가물량이 등장하고 있다. 세금으로 쇠고랑을 채우는 부동산 대책에 이어 물량 공급개시 작전, 이른바 닥공(닥치고 공급) 완수가 오로지 지상과제처럼 여겨지는 분위기다.

공급이 절대 불가피한 것은 사실이다. 현재의 시장 불안과 가격 폭등이 그동안의 공급부족에서 왔음은 부인할 수 없다. 최근 4~5년간 부족분이 80만 가구를 상회하고 택지 부족과 건설 원가 급등으로 인한 공급시스템 붕괴 여파가 오는 2030년까지 미칠 것을 감안하면 공급 기반 확충과 법적, 제도적 지원 대책 마련과 적극 시행은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 더구나 건설 및 부동산 경기가 일자리와 경제 회복에 큰 보탬이 되고 내수경기를 회복시키는 견인차 역할을 한다는 차원에서도 주택 건설경기 회복과 활성화는 환영할 만한 일이다.

문제는 공급 주체와 물량 규모, 방식, 위치 등에 관한 미래 지향적 대응 방안이 충분히 검토되고 있는가 하는 점이다. 주체는 공공과 민간, 그리고 제3 섹터 등으로 구분해 생각해 볼 수 있을 것이다. 각기 장단점이 있지만, 외국의 선례를 보더라도 이들의 적절한 역할 분담이 필수다. 더구나 주택건설에는 엄청난 규모의 자금이 소요되고 시일이 걸리며 수요 특성을 반영해야 한다는 점을 감안하면 정부와 공공주도는 한계성을 가질 수밖에 없다.

한국토지주택공사(LH)의 경우 하루 이자만 100억원에 달할 정도로 한계공기업에 봉착하고 매입 임대주택의 미입주물량이 1만 가구에 달하는 것도 같은 이유다. 더구나 공공임대 관리는 추후 큰 짐이 아닐 수 없다. 서울시의 경우 임대주택관리에만 3000~4000억원대를 쏟아붓고 있을 정도다. LH를 관리와 개발로 쪼개는 구조조정 방안이 표류하고 있는 것도 같은 맥락이다. 영국의 경우 비용 문제로 공공임대를 민간에 매각한 사례는 좋은 본보기다. 공공이 당장 어필하기는 좋아도 추후 비용 등을 참작하면 취약계층만 전담하고 나머지는 민간의 여력을 적극적으로 활용하는 대안이 필히 나와야 한다.

아울러 사회주택 등 제3 섹터 방식도 대폭으로 확대해 다품종 소량 체제를 적극적으로 유도하는 게 바람직하다. 공급 물량에 대해서도 철저한 검토가 필요하다. 주택보급률이 110%에 근접하고 인구 및 가구 감소 등을 감안하면 향후 주택수요는 위축될 게 뻔하다. 신규 주택수요보다 기존주택 활용에 더 무게를 두어야 할 뿐만 아니라 연 30만~40만 가구의 공급 규모 역시 줄어들 수 있음을 참고해야 한다.

가수요와 투기적 수요의 소멸, 초고령화도 고려해 볼 소지가 있다. 빈집이 1000만 가구에 달하는 일본의 선례에 비추어 보면 새집보다 구축의 활용에 적극적으로 나서는 게 옳다. 더구나 분양가가 수십억 원대에 이르는 신규주택의 분양성도 문제다. 이미 수도권 외곽의 수억 원대 아파트마저 미분양이 지천이다. 여기에 3기 신도시가 본격 분양하게 된다면 특별한 대책이 없는 한 미분양이 넘쳐날 게 분명하다. 오르는 집값에 비해 수요층의 소득은 이를 따라가지 못하고 있는 점을 고려해 주거 사다리 재구축이 공급보다 화급한 일이 아닐 수 없다.

공급하기 쉬운 그린벨트 등의 유휴지 땅을 택지로 활용하는 문제도 재고할 필요가 있다. 도시는 살아있는 유기체이다. 기능과 역할이 시대에 따라 변화하고 이에 걸맞게 재구축해 나가는 것이 세계적인 추세다, 새로운 기능과 니즈에 발맞춰 건물과 인프라, 그리고 주거의 대응도 달라져야 한다. 그 과정에서 출발한 것이 정비사업이다. 도시에서의 라이프 사이클에 따라 시설물과 주택이 재구축되어야 함은 물론이다.

일본 도쿄의 아자부다이 힐은 도시가 나라의 경쟁력이 되고 있음을 보여주는 대표적 사례다. 면으로 넓어지던 개발 형태가 점으로 융·복합화되어 편리성이 제고되는 미래 도시의 개발 형태를 예시한 것으로 이해된다. 수요가 존재하는 현시점에 민간의 여력을 활용해 도시를 리폼하는 정비사업이야말로 실행 적기라 할 수 있다. 당근과 채찍을 적당히 배합, 수익을 공유하고 스마트 AI 시대에 적합한 주택으로 재건축하는 일이야말로 적극화하는 게 유효하다.

그런 의미에서 외곽의 개발은 과(過) 개발로 후손에 물려줄 녹지를 오염시키는 일인지도 모른다. 지나치거나 적절하게 설계되지 않은 정책은 자원의 효율적인 배분을 방해할 수 있는 만큼 규제의 편익과 경제적 비용 사이에서 균형을 찾아야 한다, 시장을 이기려는 인공적인 댐(dam)은 어느 정도까지 물을 가둘 수 있지만 결국 물이 차오르면 무너지기 마련이다.

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.