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3일 재정경제부가 발표한 올해 세제개편안에 따르면 1가구 1주택자의 종부세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 10%포인트(p) 상승한다. 거주하는 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘어나지만, 비거주하는 1주택자는 9억원으로 축소된다. 사실상 이 둘 간의 기본공제 차이는 5억원에 달한다.
우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 이번 정부 개편안에 따라 모의실험을 한 결과, 서초구 반포동 반포 자이 전용면적 84㎡ 거주 1주택자는 올해 약 1810만원에서 내년 2764만원으로 약 27% 오를 것으로 추산됐다. 반면 같은 주택을 보유한 비거주 1주택자는 올해 약 1810만원에서 내년 3318만원으로 1508만원 오른다. 내년 거주 1주택의 보유세보다 554만원 더 낸다.
조정대상지역 내에선 1주택자도 공정시장가액비율이 올해 60%에서 내년 70%로 상향되고, 과세표준 6억~12억원 구간부터 세율도 1.0%에서 1.3%로 인상되기 때문이다.
서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1904만6835원에서 내년 2986만526원으로 1081만3691원 증가한다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 보유세가 올해 2227만원에서 내년 2815만원으로 오른다.
비거주 1주택자의 경우 내년 보유세는 래미안퍼스티지 3540만4526원, 아크로리버파크 3887만6209원으로 각각 추산됐다. 거주자보다 각각 약 554만원, 약 555만원 더 내야 한다.
용산구 한남더힐 235.31㎡는 공시가격 변동 없이도 내년 보유세가 올해 7633만원보다 44% 이상 증가한 1억850만원이 부과되고 내후년에는 1억4870만원으로 38% 이상 증가한다.
여기에 보유기간 공제가 거주 공제로 전환되고, 공제 한도도 내년 800만원, 2028년 600만원으로 줄어들면서 초고가 주택의 실제 체감 부담액은 더 커질 전망이다.
집을 팔 때 양도세 부담도 커진다. 장기보유특별공제의 보유 공제가 사라지고 거주 공제로 통합돼 비거주자의 양도세 부담이 커지는 것은 물론, 장기 거주자들도 공제 한도가 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 축소되면서다.
1주택자가 고가주택을 10년 이상 장기간 보유 및 거주하고 양도차익이 클수록 타격을 받을 가능성이 있다. 가령 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 주택을 10년 전 16억원에 매수해 10년 거주 후 56억원에 매도하면 2억4185만원의 양도세가 부과된다.
그러나 동일한 금액으로 2028년에 매도하면 양도세는 4억4985만원으로 86% 증가하고 2029년에 팔면 9억4500만원 선으로 291% 증가한다. 양도차익 38억9000만원에 대해 내년까지는 공제 한도가 없지만 2028년에는 20억원, 2029년에는 10억원으로 한도가 2년 만에 양도세가 4배 가까이 불어난다.
반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 양도세 기본공제가 종전 250만원에서 2500만원으로 상향되면서 세부담이 감소한다. 가령 서울 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡는 10년 전 6억5000만원에 취득해 10년 거주 후 올해 13억원에 매도하면 2540만원 선이다. 그러나 내년부터는 양도세가 1680만원 선으로 줄어든다,
다주택자 입장에선 중과세율이 한시적으로 완화되는 내년과 내후년에 매도하는 것이 유리한 편이다.
