[사설] 방향 옳지만 전월세대책 미흡한 세제개편안

/연합

재정경제부가 오랜 심사숙고 끝에 3일 올해 세제 개편안을 발표했다. 올 개편안의 핵심은 부동산 세제를 대대적으로 손본 것이다. 특히 2022년 종합부동산세가 현행 체계를 갖춘 이후 4년 만에 처음으로 부동산 보유세를 대거 손질했다. 부동산세 개편에서는 무엇보다 실거주 1주택자를 보호하고 비거주와 초고가 주택에 부담을 가중한 정책 방향이 두드러진다. 이는 "집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 즉 사는 곳이라는 원칙하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"는 구윤철 부총리의 발언과 맥을 같이한다.

방향 자체는 정부가 이미 예고한 대로이고 옳다. 일단 중산층 1주택 실거주자의 보유세 부담을 줄이는 등 세제의 공정성에 공을 들인 점이 눈에 띈다. 1가구 1주택자의 종부세 과세기준이 현재 공시가격 12억원에서 공시가격 상위 2% 수준인 14억원으로 상향 조정됐다. 이에 따라 서울 등 수도권에선 집값 상승으로 공시가격도 많이 올랐지만, 전체 종부세 부과 대상자는 크게 늘지 않을 것이라고 정부는 설명했다.

그동안 시장에서는 '보유세를 올리면 거래세는 내려야 한다'는 요구가 많았는데, 정부가 다주택자 양도세 중과 2년 유예안을 내놓으며 화답한 것은 고무적이다. 문재인 정부 때처럼 종부세와 양도세를 동시에 올리면 매물 잠김(록인) 부작용 때문에 오히려 집값 상승을 부추긴 뼈아픈 경험이 있다. 서울 등 조정대상지역 다주택자 중과세율이 오는 2028년까지 단계적으로 완화됨에 따라 절세 매물 출회를 기대할 수 있게 됐다. 고령층 배려도 크다. 65세 이상 노인이 수도권에 오래 거주한 집을 팔고 지방으로 이주하면 2027년엔 최대 5억원, 2028년엔 최대 3억원까지 양도세를 각각 깎아준다.

하지만 세제개편이 '의도하지 않은 부작용'을 낳을 것이라는 우려 또한 적지 않다. 무엇보다 실거주 전환으로 전월세 매물이 줄고, 보유세 인상분이 임대료에 전가되면 임대차 시장이 더욱 불안해질 것이라는 지적이 나온다. 이번 세제개편에서 가장 아쉬운 대목이 전월세 세입자 보호대책이라는 비판을 정부는 귀담아들을 필요가 있다. 또 실거주가 가능하고, 종부세가 면제되는 공시가격 14억원 이하 아파트를 중심으로 새로운 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 생겨날 공산이 크다. 규제가 느슨한 곳으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 수도권 외곽 등 지역을 넘어 중산층이 사는 시가 20억원 안팎 아파트로 확산할 수 있다는 얘기다.

이런 부작용을 최소화하면서 집값과 전월셋값을 동시에 잡는 정공법은 역시 공급 확대밖에 없다. 정부가 '손 안 댄 곳이 없다'는 얘기가 나올 정도로 의욕적으로 내놓은 세제개편이라고는 하지만, 실효성 있는 공급 대책도 서둘러 제시하기 바란다. 그래야 집값 안정을 위한 세제개편의 진정한 효과를 볼 수 있다.