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더 우려스러운 것은 이러한 아파트 상승장세가 쉽게 사그라지지 않을 분위기라는 점이다. 당장 집값 상승에 지대한 영향을 끼치는 유동성은 더욱 늘어나면서 부동산 시장에 흘러들 가능성이 크다. 당장 종합주가지수 9000선을 넘길 정도로 펄펄 끓어 넘치는 주식시장에서 흘러나오는 잉여자금만 해도 수십조 원대를 넘어설 전망이다. 이미 올해 들어 주식·채권을 처분해 마련한 자금 3조7000억원 규모가 주택시장으로 유입된 것으로 나타났다. 이 가운데 약 65%인 2조4000억원은 서울 3구 등 서울의 주택 매입에 사용된 것으로 확인되고 있다. 과거에도 큰 상승장은 늘 현금과 금융 자산, 수익 실현 자금이 조용히 부동산으로 이동해 폭등장세를 부추겼던 경우가 허다했던 점을 고려하면 현재의 단기 주식 폭등 장세가 주택시장에 미칠 영향력은 그 어느 때보다 클 것으로 예상된다. 부동산 시장은 언제나 뉴스보다 돈의 이동이 먼저 말해주는 자산시장이다.
게다가 잠재 수요가 매매시장에 개입하는 사례도 점차 강해지는 추세다. 정책적으로 억눌린 수요 촉발 역시 시장의 뜀박질을 더욱 가속할 공산이 크다. 예컨대 서울 수도권을 중심으로 전월세 가격이 급등하면서 매물난이 장기화되자 아예 집을 사려는 수요가 늘고 있는 것이다. 이재명 정부의 부동산 안정을 기대하며 내집 마련을 미뤄왔던 계층이 주택 가격이 급격히 오르자 적극 매수세에 가담할 공산도 없지 않다. 대출 규제 등으로 무주택자가 당장 집을 사기에는 무리일 수 있으나 장기 시장 불안이 지속되면서 주식 등에서 발생한 잉여 자금과 생애 최초 주택구입 지원금을 근간으로 매매시장에 개입할 여지 역시 충분하다. 여기에 전세가가 급격히 오르면서 매매가와의 차이가 줄어들면 이른바 갭투자 가수요가 급증하는 게 주택시장의 기본 생리이자 속성이다.
이러한 수요를 둘러싼 우호적 환경과 달리 공급 환경은 크게 개선된 게 거의 없다. 정부의 135만 가구 공급에 이어 수도권 추가 공급계획 등 수치적 발표만 계속될 뿐 실제 공급을 위한 대안들은 여전히 겉돌고 있다. 공공 매입 임대의 획기적 공급 확대 등이 추진되고 있으나 유효 수요 지역 물량이 적고 아파트 선호도가 강해 실제 효험을 발휘하지 못하고 있다. 수도권 3기 신도시의 택지 분양이 전면 중단되어 대규모 민영 공급이 요원한 상태다. 공공물량의 공급 창구인 한국토지주택공사(LH)의 수장은 이재명 정부 들어 3번의 공모가 불발된 채 7개월째 공석이다. 하루 이자만 97억원씩 물고 있는 국내 최대의 빚덩이 공기업으로 공공임대 확대도 쉽지 않다. 정부가 발표한 용산 국제단지, 태릉 골프장, 과천 경마장 등의 주택 건설 계획 역시 지자체와 지역 주민 반발로 장기화하는 모양새다. 도심 재건축과 재개발 등은 인허가 외에 시공사와의 마찰, 공사비 상승 등으로 사업이 지지부진한 상태다. 그야말로 공급 환경은 사면초가 신세다.
여기에 지난 정부에서 초래된 심각한 인허가 및 착공 감소 현상까지 겹쳐 입주 물량은 갈수록 줄어드는 추세다. 박근혜 정부 중반 이후 최근까지 10년 동안 수도권은 43만 가구 수준에서 20만 가구로 인허가 물량이 급감했으며 서울의 착공 물량은 10만 가구에서 무려 3만 가구 정도로 떨어졌다. 경기도 역시 29만 가구까지 공급되던 것이 10만 가구 이하 수준으로 급감한 상황이다. 과연 이러한 환경에서 수요 규제 중심으로 주택시장 불안 장세를 극복해 낼 수 있을 것인지 자못 궁금하다. 좌파 정부 부동산 시즌 3이 임박했다는 얘기가 나오는 것도 무리가 아니다. 지금부터라도 공공 만능이 아니라 공공과 민간의 역할을 재조정해야 한다. 공공은 취약계층의 주거난 해소에 진력하도록 보완하고 민간의 기능을 충분히 살려 중산층 이상의 주택공급을 활성화하고 전·월세 대란에 대응한 민간임대주택 공급 및 사업자의 입지를 강화하는 게 옳다. 다주택, 보유세 강화 등 수요 규제 중심의 정책은 재검토 역시 시급하다.
장용동 (한국주거복지포럼 상임대표)
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