새 정부, 세 번째 부동산 대책
사실상 수도권 전역 ‘규제 지역’ 묶어
주담대 축소·스트레스 금리 상향 등…‘대출 문턱’ 강화
전세대출 DSR 포함 등…투자 수요도 "핀셋 차단"
사실상 수도권 전역 ‘규제 지역’ 묶어
주담대 축소·스트레스 금리 상향 등…‘대출 문턱’ 강화
전세대출 DSR 포함 등…투자 수요도 "핀셋 차단"
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마포·성동 등 이른바 서울 '한강 벨트' 지역을 중심으로 아파트값 상승세가 재점화되고 청약 경쟁률도 과열 조짐을 보이자, 시장 안정과 실수요자 보호를 위한 '초강력 수요 억제 패키지'를 가동한 것이다.
정부는 15일 오전 정부서울청사에서 개최한 '부동산관계장관회의'를 통해 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.
이번 조치는 서울 부동산 전역을 규제대상으로 묶은 첫 사례다. 그간 규제 지역은 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 한정됐으나, 이번 조치로 서울 21개 자치구 전역이 추가 지정됐다. 경기에서도 △과천 △광명 △성남(분당·수정·중원구) △수원(영통·장안·팔달구) △안양(동안구) △용인(수지구) △의왕 △하남 등 12개 지역이 새롭게 포함됐다.
이들 지역은 16일부터 조정대상지역·투기과열지구로 지정되며, 20일부터는 토지거래허가구역 효력이 발효된다. 허가구역 내에서는 아파트·연립·다세대 등 주거용 부동산을 매입하려면 해당 구청장의 허가를 받아야 하며, 매입 후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 사실상 정부가 추가적인 가격 불안을 차단하기 위한 선제적 조치에 나선 것이다.
아울러 정부는 대출 규제도 대폭 강화했다. 기존 15억원 이상 고가 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 금지를 유지하는 한편, 15억 이하 구간에 한도 차등제를 도입한다. 이에 따라 △15억원 이하 주택은 주담대 최대 6억원 △15억~25억원은 4억원 △25억원 초과 주택은 2억원까지만 주담대가 가능하다.
또 스트레스 금리 적용 기준을 현행 1.5%에서 3.0%로 상향해 대출 심사 기준을 한층 엄격히 했다. 아울러 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출을 받는 경우, 그 이자 상환분을 DSR 산정에 포함하도록 해 사실상 '갭투자형 전세대출'을 원천 봉쇄했다. 또 금융위원회는 은행권의 주담대 위험 가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 올리는 조치를 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당겨 시행하기로 했다. 과잉유동성이 부동산으로 쏠리지 않도록 금융 규율을 강화해, 자금이 생산적 부문으로 흘러가도록 유도하겠다는 방침으로 해석된다.
정부는 이번 대책을 계기로 보유세·거래세 등 부동산 관련 세제 전반을 손질하겠다는 방침도 밝혔다. 시장 과열의 원인이 된 단기 거래와 투자성 수요를 억제하고, 실수요 중심의 시장 구조를 유도하는 것이 목표다.
기획재정부는 관계 부처 합동 TF와 연구용역을 통해 세제 개편의 방향과 시기, 순서를 조정할 계획이다. 특히 특정 지역으로 수요가 과도하게 쏠리는 현상을 완화하기 위해 세율 합리화 및 과세 형평성 제고 방안을 검토한다.
불법 거래와 투기 행위 근절을 위한 범정부 단속체계 강화에도 나선다. 국토교통부·금융위원회·국세청·경찰청 등 관계 부처가 참여하는 합동 단속 TF를 구성해, 허위매물·불법중개·자금세탁 등 불법 행위를 상시 점검한다.
이와 함께 국무총리 소속 '부동산 불법행위 감독기구'를 신설해 불법 행위를 직접 조사·수사할 수 있는 제도적 장치도 마련한다.
김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다"며 "주택시장 안정을 정부 정책의 우선 순위로 두고 관계부처가 총력 대응해나갈 것"이라고 말했다.
