“사업 지연 리스크 줄이자”…신탁방식 재건축 ‘활기’

공사비 증액 등 시공간 간 갈등 잦아
조합 설립 과정 생략으로 사업 기간 단축
"신탁사 역량 검증 충분히 이뤄져야"

재건축·재개발 단지 가운데 '신탁 방식'으로 정비사업을 추진하려는 움직임이 활발하다. 공사비 증액을 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 잦아지면서 사업이 지체되자 조합 대신 신탁사에 사업을 맡기는 단지가 늘고 있다.

신탁 방식은 주민들이 직접 재건축·재개발 조합을 꾸려 사업을 추진하는 대신 부동산신탁사를 통해 사업을 진행하는 것을 말한다. 2016년 '도시 및 주거환경 정비법' 개정에 따라 본격 도입됐다.

11일 정비업계에 따르면 신탁 방식으로 재건축을 추진하고 있는 단지는 전국에 걸쳐 40여곳에 이른다. 조합 방식이 대세로 자리잡던 이전과는 확연히 달라진 분위기다.

대한토지신탁은 지난 8월 전북 전주시 '개나리아파트 재건축정비사업 추진 준비위원회'와 우선협상대상 신탁사 지정, 사업 기초단계 달성 등의 내용을 담은 업무협약을 체결했다. 개나리아파트 재건축사업은 전주시 완산구 삼천동1가 일대에 700여가구의 아파트를 새로 짓는 프로젝트다. 대한토지신탁 관계자는 "신탁방식 정비사업 명가의 노하우와 정책적 이점을 살려 안정적이면서도 신속하게 사업을 진행할 것"이라고 말했다.

서울 '노도강'(노원·도봉·강북구)에서도 신탁 방식 재건축이 주목받고 있다. 노원구 상계주공 3·5·11단지와 도봉구 방학동 신동아아파트 1단지도 신탁 방식으로 재건축을 진행한다.

신탁 방식 재건축 바람이 가장 거센 곳은 서울 여의도와 목동 노후 아파트 단지다. 여의도에선 재건축을 추진하는 16개 단지 중 7곳이 신탁 방식을 선택했다. 목동 신시가지 재건축 단지들에서도 신탁 방식 도입이 활발하다. 총 14개 단지 중 4곳에서 신탁 방식으로 재건축을 진행한다.

그동안 다른 곳에 비해 신탁 방식 추진 단지가 없었던 서울 강남권에서도 변화의 바람이 불고 있다. 2390가구 규모의 서초구 삼풍아파트는 소유주 99%의 동의를 받아 신탁 방식으로 재건축을 추진하기로 했다.

신탁 방식의 가장 큰 장점은 정비사업 기간을 단축시킬 수 있다는 것이다. 신탁사가 조합 대신 사업시행자가 되면 조합 설립 과정을 생략할 수 있다. 업계에선 기존 조합 방식 대비 정비사업 소요 기간이 2~3년가량 줄어들 것으로 보고 있다. 자주 발생하는 일부 조합 관계자들의 비리를 사전에 차단할 수 있는 장점도 있다. 공사비 등에 따른 갈등으로 인한 사업 지연 우려도 적다.

물론 신탁 방식 정비사업이 장점만 있는 것은 아니다. 조합은 신탁사를 시행사로 지정 시 신탁사에 총 매출의 1~4% 가량을 수수료로 지급해야 한다. 이 수수료는 재건축 사업의 규모에 따라 향후 입주민들에게 적지 않은 부담으로 작용할 가능성이 크다. 또 신탁사에 권한이 위임되기 때문에 소유주나 조합의 의견이 제대로 반영되지 않을 수도 있다.

신탁 방식 재건축은 장점만큼 리스크도 있기 때문에 각자 사업장에 맞는 방식을 찾아야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이태희 대한건설산업연구원 연구위원은 "아직까지 상당수 신탁사들의 사업 추진 역량 검증이 충분하게 이뤄졌다고 보기는 힘들다"며 "특히 인허가 및 건설사업 관리 등의 측면에서 충분한 역량을 갖추고 있는지 확인하는 것이 중요하다"고 말했다.