“신축년에도 매매, 전·월세 강세 계속된다”

[2021년 부동산 시장 대전망]
부동산 전문가 7인 새해 전망
상승 전망 대세… 하반기 변수
정책적 변화 하반기 변수될 듯

전문가들은 한결같이 신축년 새해 매매·전세가격 모두 상승세가 지속될 것으로 진단했다. 특별한 변수가 발생하지 않는 한 하락할 가능성은 매우 낮을 것으로 보는 견해가 우세했다.

◇ 초강세 1, 강세 4, 강보합 2… 상승 전망 압도적

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “매매·전세시장은 가격 측면에서 올해 수준을 넘어서는 강세를 보일 것”이라고 ‘초강세’를 전망했다.

두 위원은 “매매시장은 저금리 기조가 지속되는 가운데 입주물량 급감, 기존 주택 매물 감소 추세로 당분간 자산가치 증가 폭이 세금 부담 증가를 능가할 것”이라며 “강력한 상승세를 배제할 수 없다”는 전망을 내놨다.

그는 “전세시장은 실거주(입주) 요건 강화, 청약 대기수요자들로 인한 물량 부족 상황이 지속될 것”이라며 이에 따른 상승세가 이어질 것으로 진단했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “2021년에도 매매가와 전·월세가 모두 상승기조를 이어갈 것”이라며 ‘강세’를 예고했다.

김 실장은 “공급여건 개선 가능성이 낮은 가운데 정부의 규제일변도 정책기조가 바뀔 가능성은 희박하다”며 “반면, 경기회복 기대감과 지속적 가구증가에 따른 초과 수요, 싸고 질 좋은 아파트 선호 지속, 저금리와 시중의 과도한 유동성 확대, 전세시장 불안 지속 등의 영향으로 상승세가 지속될 가능성이 있다”고 설명했다.

장재현 리얼투데이 본부장도 “매매·전세 모두 상승할 가능성이 높다”며 ‘강세’에 무게를 뒀다. 그는 현재의 시장 관점에서 보면 당장 상승세를 꺾을 수 있는 긍정적인 요소도 찾아보기 어렵다는 입장이다.

장 본부장은 우선 “매매시장의 경우 입주아파트가 계속 생기는데 이를 중심으로 최고가가 갱신되고 있는 상황”이라며 “거래시장이 활성화되지 않는 상황에서는 최고가들이 호가를 끌어올리는 악순환이 되풀이 될 수 있다”며 우려를 표명했다.

그는 “여기에 백신이 도입되면서 코로나19 사태가 점차 진정된다면 이후 경기활성화를 위한 돈이 풀릴 수 밖에 없는데 이 자금들이 몰리면서 부동산 시장을 더욱 자극할 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

장 본부장은 “전세시장의 경우 정부에서 공공주택 분양을 한다고 해도 최소 2~3년이 소요된다”며 “공급을 체감하려면 결국 그만한 시간이 소요되기 때문에 오르는 집값을 잡기에는 역부족일 수 밖에 없다”고 예상했다.

권일 부동산 인포 리서치팀장 역시 “새해 매매시장도 지난해에 이어 공급 부족에 대한 수급 불안심리가 기조심리로 작용할 전망이다”며 “이로 인해 새 아파트, 신축 주택에 관심이 몰리면서 이들 주택들이 상승을 주도할 전망이다”며 ‘강세’에 힘을 보탰다.

권 팀장은 또 “전세의 경우 임대차2법 시행, 공급감소, 양도세 비과세 조건 강화 등으로 인해 가중된 전세난이 새해에도 이어질 전망”이라며 “특히 올해 입주물량이 많았음에도 전셋값이 급등했는데 새해에는 입주물량이 감소세로 돌아서면서 전세난이 심화될 가능성이 높다”고 ‘전세 강세’ 의견을 드러냈다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “매매, 전세 모두 상승할 가능성이 높다”고 ‘강세’를 피력하면서 “특히 전세난의 경우 조속한 해결이 어려운 상황이다”고 우려를 숨기지 않았다.

이 연구원은 “기존 세입자들이 계약갱신청구권을 활용하면서 정책 의도와는 달리 전세시장 시세급등을 초래하는 역효과를 낳았다”며 “다수의 세입자들이 임대료가 사실상 동결된 기존 주택에 눌러 앉으면서 입주가능한 매물이 급감했다”고 진단했다. 이는 “공급 물량이 늘어나지 않는 한 당분간 지속될 수 밖에 없는 불가피한 현상이다”고 진단했다.

그는 “양도세 중과는 다주택자 대상 징벌적 과세 수준일 때, 보유세 중과도 부동산 가치상승이 미미할 때 비로소 정책적 효과가 크다”며 “현재의 상황에서는 대부분 보유세를 선택할 가능성이 높아 현 정부의 부동산 관련 조세정책의 효과에 대해 의구심이 들 수 밖에 없는 상황이다”고 말했다.

이 연구원은 “더구나 매입시점과 비교해 자산가치가 급상승하면 추후 임대료 상향 조정으로 보유세를 상쇄할 수 있어 향후에도 대량 매물이 나올 가능성은 매우 낮다”고 전망했다.

◇ 하반기 변화 가능성… 부동산시장 ‘상고하저’ 전망

부동산 시장은 새해 상반기 상승세는 확실하지만 하반기에 접어들면서 주춤해 질 가능성을 배제할 수 없다는 전망도 제기됐다.

권대중 명지대학교 교수는 “매매의 경우 상반기 상승세, 하반기 보합세를 보일 가능성이 있다”며 ‘강보합’을 전망하면서 “전·월세의 경우 모두 지속적인 상승 가능성이 높다”고 말했다.

권 교수는 “매매시장의 경우 양도·종부세 중과 등 각종 규제에 따른 매물이 나온다고 해도 부동산 상승세를 꺾기에는 역부족이다”며 “전·월세시장에도 이같은 공급부족에 따른 상승세는 이어질 전망이다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 매매와 전세 모두 ‘강보합’ 의견을 내놨다. 하반기 부동산 시장의 경우 상황에 따라 다른 움직임을 보일 가능성이 있다는 것이다.

박 위원은 “전세든 매매든 ‘상고하저(上高下低)’ 현상을 보일 것이다”며 “하반기로 갈수록 금리 정상화가 예상되는데 금리에 민감한 부동산 시장이 직접적인 영향을 받을 것이다”는 의견을 내비쳤다.

◇ 잇단 강세 예고…변수는?

전문가들은 현재 상황에서 전세시장, 정책 변화, 코로나19 사태 지속 시기 등이 시장에 영향을 끼칠 수 있는 변수로 작용할 것으로 보고 있다.

박 위원은 “전세시장의 안정화가 가장 큰 변수다”며 전세가격이 안정되면 매매가격도 안정되겠지만 그렇지 않으면 매매시장의 불안도 불가피할 것이기 때문이다고 설명했다. 이와 함께 “금리정상화 속도도 중요한 변수가 될 것”이라고 꼽았다.

권 교수는 “매매시장의 경우 세금문제가 변수일 것”이라며 “전·월세 시장에서는 부동산 정책이 가장 큰 변수로 보이는데 특히 계약갱신청구권 제도가 어떻게 되느냐가 가장 중요하다”며 또 다른 변수를 언급했다.

이 연구원은 “정책 의도가 아무리 선하더라도 급작스럽게 도입된 제도의 부작용까지 완벽히 보완할 수는 없다”며 향후 정책 변화를 중요한 변수로 제시했다.

권일 팀장은 “정부가 규제지역을 확대하면서 비규제지역의 희소성이 커지고 이에 따른 풍선효과가 새해에도 나타날 전망”이라며 정책적 문제를 지적했다.

그는 “결국 수도권 대부분 지역이 규제지역이 되면서 실수요자들이 관심을 갖는 서울 등 인기지역에 대한 관심은 더욱 증가할 수 밖에 없다”며 정책적인 부분의 변화를 주목해야 하는 이유를 설명했다.

장 본부장은 “코로나19의 지속 시기가 길어진다면 지속적인 경기침체는 불가피하다”며 “이에 따라 부동산 시장도 위축될 가능성 있다”고 분석했다.

장 본부장은 “양도·보유세 중과 등이 효과가 있다고 주장하려면 지금의 부동산 가격이 하락세를 보여야 한다”며 “현 시장 상황을 냉철히 분석해 볼 필요가 있다”고 강조했다. 그는 “새해 6월 시행을 전제로 하고 있는데 6개월만에 집을 처분하는데는 무리가 있어 별다른 정책적 효과가 있다고 판단하기 어렵다” 며 “부동산시장의 지금과 같은 상승세는 새해에도 계속될 수 밖에 없다”고 단언했다.

김덕례 실장은 “정부가 정책적 부분에 중점을 두고 있어 변수로 작용할 가능성은 있지만 현재까지는 뚜렷한 변화의 움직임을 감지할 수 없어 사실상 변수가 될 수 없을 것이다”는 분석을 내놨다.

두성규 위원도 “정부가 공급물량 확대를 천명하고 있지만 공공주도 방식 위주에 개발이익의 철저한 환수를 강조하면서 민간임대시장을 지탱하는 다주택자를 여전히 적대시하고 있다”며 당장 정책적인 부분에서 큰 변화를 기대하기는 어려울 것으로 바라봤다.

그는 “지금까지의 정책기조가 유지 혹은 강화될 것으로 전망되기 때문에 매우 급격한 돌발변수만 없다면 내년 전망은 올해와 유사하거나 더 강한 상승장이 올 수도 있다”며 다시 한 번 파격적인 강세시장의 가능성도 완전히 배제할 수 없다는 전망을 내놨다.