주인한테 빌리고, 집 맞바꾸고…대출 규제·세제 강화에 부동산 ‘우회 거래’ 잇달아

서울 강남권 등 고가 주택 밀집지역 중심으로 성행
25억원 초과시 2억원 한도…"저자산·고소득 매수자 관심"
양도세 강화 움직임에 맞교환 방식도
"형평성 논란·거래 왜곡 가능성…세밀하게 규제 마련해야"

정부의 대출 규제와 세제 개편 여파로 서울 강남권 등 초고가 아파트 시장에서 특수 형태의 거래가 잇따르고 있다. 매수자의 자금 조달 부담을 덜어주기 위해 매도인이 잔금을 빌려주는 이른바 '집주인 대출'부터 양도소득세 부담을 줄이기 위한 '아파트 교환 거래'까지 등장하면서다. 시장 참여자 간 거래 문턱이 높아지면서 거래 자체를 성사시키기 위한 우회적인 방법을 찾는 움직임이 늘고 있다는 분석이다.

13일 부동산업계에 따르면 최근 서울 강남권을 비롯한 고가 아파트 시장에서 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주는 조건의 매물이 등장하고 있다. 매수인이 금융권에서 조달할 수 있는 대출 규모가 제한되자 부족한 자금을 매도인이 직접 융통해 주는 방식이다. 이 경우 매도인은 소유권 이전과 동시에 채권자로서 매수인의 집에 근저당권을 설정하는 형태다.

실제 강남권뿐 아니라 수원 광교, 부산 해운대 등 고가 아파트가 밀집한 지역에서도 '집주인 대출 가능'이라는 문구를 내건 매물이 잇따라 등장한 바 있다. 이 같은 거래 방식은 과거에도 금융권 대출만으로 잔금을 마련하기 어려운 일부 고가 주택 거래에서 매도인이 잔금 일부를 빌려주는 형태로 암암리에 활용돼 왔다. 다만 이번 정부 들어 대출 규제가 강화되면서 자금 조달 수단의 하나로 재조명받고 있다.

이재명 대통령이 경기 성남시 분당구 자가 아파트를 매도하는 과정에서 매수인에게 받은 잔금과 별도로 17억7000만원 규모의 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서 이 같은 거래 방식이 대중적으로 알려진 영향도 있다는 분석이다.

특히 고가 주택일수록 대출 규제의 영향이 크다. 정부의 가계부채 관리 방안에 따라 주택가격별 주택담보대출 한도가 차등 적용되면서 25억원 초과 주택의 주담대 한도는 2억원으로 제한됐다. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 15억원 이하 주택은 6억원까지다. 예를 들어 30억원짜리 아파트를 매수할 경우 금융권 주담대로 조달할 수 있는 금액은 최대 2억원에 그친다.

서초구의 한 공인중개사무소 관계자는 "부족한 잔금을 매도인이 직접 빌려주는 방식이 알려지면서 당장 보유 자산은 적지만 소득 수준이 높은 수요자를 중심으로 '집주인 대출'이 가능한 매물에 대한 문의가 늘고 있다"고 전했다.

다만 유의할 점도 있다. 집주인 대출은 거래 당사자 간 별도의 자금 관계와 담보 설정이 수반되는 만큼 일반적인 금융권 대출보다 계약 구조가 복잡하다. 특히 매수인이 빌린 잔금을 제때 상환하지 못할 경우 매도인과의 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있어 계약 조건과 상환 방식 등을 꼼꼼히 따져야 한다는 지적이다.

대출 규제뿐 아니라 세제 변화에 대응하기 위한 우회 거래 방식으로 '교환 거래' 역시 이뤄지고 있다. 두 주택 소유자가 각자 보유한 주택을 서로 맞바꾸는 방식이다. 통상적인 매매와 달리 현금이 오가는 규모를 줄일 수 있다는 게 장점이다.

실제 한국부동산원의 거래 원인별 아파트 거래 통계를 보면 올해 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 이는 2023년 상반기 394건에 이어 두 번째로 많은 수치다. 상반기 기준 작년(278건)과 비교하면 약 10%, 2024년(231건) 대비 약 32% 증가했다.

특히 이번 정부가 부동산 관련 세금 강화 기조를 꾸준히 밝혀온 만큼 향후 제도 변화에 앞서 거래를 서두르려는 수요가 일부 나타났다는 분석도 나온다. 아울러 내년부터 8·3 세제 개편안의 주요 내용이 적용될 경우 절세 효과를 최대한 확보하기 위해 올해 안에 주택을 처분하거나 교환하려는 움직임이 확대될 가능성도 제기된다.

다만 교환 거래가 모든 주택 소유자에게 유리한 것은 아니라는 지적이 나온다. 송파구의 한 공인중개사는 "교환 대상 주택의 가격을 적정하게 맞춰야 하고, 서로 원하는 주택을 보유한 상대방을 찾아야 하는 등 거래 과정이 복잡한 면이 있다"고 말했다.

부동산 전문가들은 앞으로 특수관계인 간 거래나 교환 등 일반적인 매매와 다른 형태의 주택 거래가 늘어날 가능성에 주목하고 있다. 금융과 세금 규제가 동시에 강화되면서 기존 방식으로는 거래가 쉽지 않은 시장 참여자들이 새로운 거래 구조를 찾을 수 있다는 이유에서다.

김선주 경기대 부동산자산관리학과 주임교수는 "강화된 대출 규제와 세제 개편에 대응해 시장 참여자들이 제도상 가능한 새로운 거래 경로를 찾는 과정으로 보인다"면서도 "이런 형태의 거래들이 지속되면 형평성 논란과 거래 왜곡을 낳을 수 있는 만큼, 실수요와 투기 목적 거래를 세밀하게 구분하는 규제가 마련돼야 한다"고 제언했다.