강남3구·용산구 토허제 ‘재지정’… 마포·성동은 ‘제외’ 의미는?

강남3구·용산, 2026년 말까지 토허제 적용…市 "시장 안정 장치"
마포·성동, 상승세에도 지정 제외…"규제 피로·실수요 고려"

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 용도 토지를 대상으로 한 토지거래허가구역(토허제)을 1년 3개월간 재지정했다. 다만 최근 집값 상승세가 두드러진 마포·성동구는 지정 대상에서 제외되며, 당분간 새 정부와 부동산 시장 간 긴장 관계가 이어질 것이란 분석이 나온다.

서울시는 17일 제15차 도시계획위원회(도계위) 심의 결과, 강남3구와 용산구 일대 토허제 적용 기간을 오는 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 연장한다고 밝혔다. 기존 지정은 이달 말 만료 예정이었으나, 투기 수요 차단과 실수요자 보호를 위한 불가피한 연장이라는 설명이다.

토허제는 일정 지역 내에서 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도다. 허가 없이 매매계약을 체결하면 무효 처리된다. 또 실수요자가 아닌 경우 매입이 사실상 불가능하다. 거래 후에도 주거용 토지는 2년간 실거주 요건을 충족해야 한다.

시장에서는 이번 재지정을 '예상된 수순'으로 본다. 서울시는 지난 2월 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청)의 토허제를 해제했다가 집값 불안이 나타나자, 곧바로 강남·서초·송파·용산구 2200여 아파트 단지로 확대 재지정한 바 있다. 여전히 시장 불안 요인이 해소되지 않았다는 점이 연장 배경으로 작용했다는 해석이다.

서울시 관계자는 "가격과 거래량 등 주요 지표가 안정 국면에 접어들지 못한 만큼 강남3구·용산구 재지정은 최소한의 안정 장치"라고 설명했다.

반면, 아파트값 상승률이 서울 평균을 크게 웃도는 마포·성동구는 토허제 지정에서 제외됐다.

시장은 이를 두고 서울시가 규제 확대에 신중한 태도를 유지한 것으로 해석한다. 규제 피로감이 누적된 상황에서 토허제를 추가할 경우 시장 위축이 심화될 수 있다는 우려가 반영됐다는 것이다.

강남·용산과 달리 마포·성동은 거래량이 제한적이고 실수요층이 두터워, 무리한 규제 확대가 오히려 불안 심리를 자극할 수 있다는 평가도 이를 뒷받침한다.

다만, 정부 차원의 압박은 거세지고 있다는 점에서 토허제 확대 가능성은 여전히 열려있다는 의견도 나온다. 지난 9·7 부동산 대책에서 새 정부가 토허제 지정 권한을 지자체에서 국토부로 확대하는 방침을 밝혔기 때문이다. 여당은 이를 반영한 법 개정안까지 발의했다.

함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장은 "토지거래허가구역은 수요 억제 규제 가운데 최상위에 속해 거래 자체를 제한한다. 성동·마포가 아직 조정대상지역으로 묶이지 않은 상황에서 곧바로 토허구역으로 지정하기엔 부담이 컸을 것"이라며 "6·27 대책 이후 서울 거래시장이 소강 국면을 보이고 있어, 당장은 토허제를 추가하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다.