강남4구 전세 물량폭탄에 ‘학군·이주수요’ 실종

강남경기 동남권 입주물량 넘쳐
연말까지 전셋값 약세 이어질듯

입주물량 과다로 강남4구(강남·서초·송파·강동) 전셋값이 맥을 못추고있다. 올해 예정된 재건축 이주수요도 입주물량보다 적어 올해 내내 전셋값 약세가 예상된다.

26일 한국감정원에 따르면 1월 전세가격지수에서 강남4구는 모두 전월대비 -1%대로 하락했다. 같은기간 서울 전세가격지수는 -0.52%로 강남4구가 서울 전체보다 하락률이 두배가량 높았다. 1월 전세가격지수가 -1%가 넘는 자치구는 강남4구밖에 없었다. 2월 들어서도 강남4구 주간 변동률은 줄곧 하락을 이어가고 있다.

통상 1~2월은 새 학기를 앞두고 강남4구에 학군수요가 몰려 전셋값이 반짝 오르는 시기다. 넘치는 물량앞에 올해는 학군특수도 사라졌다.

강남4구는 물론 강남4구 대체지인 경기동남권 일대까지 입주물량이 넘치면서 이같은 결과가 나온 것으로 풀이된다.

올해 강남4구와 강남4구 인접지역(경기 성남·하남·수원·용인시) 입주물량은 5만1367가구에 이른다. 부동산인포 통계에서 강남4구 입주물량은 1만5912가구로 조사됐다. 부동산114가 취합한 강남4구 인접지역 입주물량은 2만6208가구로 집계됐다. 여기에 지난해 12월말 입주를 시작한 헬리오시티(9510가구)까지 포함하면 5만가구가 넘는다.

강남4구 인접지역 물량은 시 기준으로 △성남 2302가구 △하남 3623가구 △수원 6939가구 △용인 1만3344가구 등으로 파악됐다. 수원과 용인 입주물량에는 광교신도시도 포함됐다.

올해 강남4구 재건축 이주수요도 입주물량을 소화할만큼 가구수가 충분하지 않다.

부동산 114가 집계한 올해 강남4구 재건축 아파트 이주수요는 1만3210가구로 강남권 입주물량의 약 25%에 불과하다. 이주수요는 사업시행·관리처분인가 단계에 있는 단지들이다. 해당 단계에 있는 재건축 사업장은 통상 1년안에 이주가 이뤄진다.

올해 서울 전체 재건축·재개발 이주물량도 2만5840가구에 불과해 강남4구 입주량에도 못미치는 것으로 조사됐다.

이주시기는 입주시기보다 지연될 가능성이 높은 것도 변수다.

윤지해 부동산 114 수석연구원은 “재건축 사업계획에 따라 이주시기는 늦춰질 수 있다”면서 “이주가 연기될수록 전셋값은 떨어질 것”으로 내다봤다.

올해 이주예정인 서초구 반포동 반포주공 1단지 3주구(1490가구), 서초구 방배동 방배13구역(1562가구), 강남구 청담동 삼익(888 가구) 등이 총회 무산·소송 등으로 내홍을 겪으면서 이주시기가 지연될 가능성이 있다.

전셋값은 내리더라도 아파트 수요가 꾸준해 지방 일부에서 나타나는 불꺼진 아파트 등의 사태는 서울에서 발생하지 않을 것으로 보인다. 지난해 12월기준 서울에서 준공후 미분양은 19가구 뿐이었다.

윤 연구원은 “다만 봄 이사철이 다가오면서 전셋값 하락 우려감은 낮아질 수 있다”고 덧붙였다.