"현행법 현장과 괴리"…5개 분야 개선안 국토부에 건의
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개선 방안에는 부담금 산정 시 반영하는 주택가격 상승률을 최근 2~3년이 아닌 10년까지 들여다 봐 합리성을 높이는 것은 물론, 조합원의 아파트 매입 시기·단지의 위치나 규모 등 형평성을 고려해야한다는 내용이 담겼다.
서초구는 25일 이 같은 내용을 골자로 한 재초환 부담금 산정방식 개선방안을 국토부에 건의했다고 밝혔다.
관련 개선방안은 총 5개 분야로 서초구가 변호사, 회계사, 감정평가사, 정비사업전문관리자 등 9명의 자문단을 꾸려 도출한 결과다.
이번 개선방안은 무엇보다 서초구가 재초환 부활 후 첫 대상지인 반포현대아파트의 부담금을 산정하면서 불합리하다고 느낀 부분을 반영해 도출한 내용이기 때문에, 국토부가 이를 받아들여 산정방식을 수정할지 귀추가 주목된다.
◇“주택가격 상승률, 급등한 2~3년 아닌 10년 이상 들여다 봐야”
서초구는 현재 부담금 산정을 위해 주택가격 상승률을 적용할 때 2~3년이 아닌 과거 10년까지 들여다봐, 가격 급등기에 재건축 추진이 시작된 단지의 부담금 급등을 막아야 한다고 제안했다.
현행 현행 국토부 매뉴얼은 재건축 추진위 승인일부터 재건축 종료시점(예측치)까지의 평균 가격 상승률을 적용하고 있다. 이 때문에 추진위가 언제 꾸려졌느냐에 따라 가격 상승률이 다르게 적용되는 모순이 생긴다.
예를 들어 추진위 승인 시점이 2015년인 A단지는 3년간 연평균 상승률이 4.5%인 반면, 추진위가 2009년 승인된 B단지의 경우 9년간 연평균 상승률을 약 3%로 적용하게 된다.
최근처럼 가격이 급등한 시기에 재건축 사업 추진이 시작된 단지는 추진위가 오래 전에 꾸려졌지만 사업 속도는 비슷한 여타 단지보다 부담금이 훨씬 많아져 불합리하다는 설명이다.
◇“차등 둔 개시시점·종료시점 공시가액 비율, 동일하게 바꿔야”
구는 사업 개시시점과 종료시점에 차등을 둬 적용하는 공시가액 비율을 동일하게 바꿔 부담금 폭을 줄여야 한다는 의견도 제시했다.
정부는 현행 개시시점과 종료시점 공시가액 적용 비율을 명확하게 공개하고 있지는 않다. 하지만 차등을 둬 부담금을 산정하고 있다. 이 때문에 시세 반영률에 따라서 부담금이 크게 달라져 문제가 있다는 지적이다.
예를 들어 반포현대아파트의 경우 공시가격 시세반영률을 개시시점 60%, 종료시점 75%로 적용하면, 조합원 1인당 평균 재건축부담금은 1억3569만원이 나온다. 그러나 개시시점 60%, 종료시점 90%로 적용하면 약 2억5000만원으로 1억원 이상 뛴다.
이 때문에 공시가액 시세반영률을 개시시점과 종료시점 모두 동일하게 적용해야만 설득력 있는 초과이익 산정방법이라는 주장이다.
◇“조합원 진입 시기, 단지 규모·위치 등도 반영해야”
또한 서초구는 사업 종료시점 주택가액을 산정할 때 단지 규모·위치 등을 고려해 시세를 반영하는 것은 물론, 조합원의 주택 매입 시기나 1주택 실거주 여부 등도 반영해 형평성을 높여야한다고 제안했다.
현행 매뉴얼은 종료시점 주택가액을 산정할 때 막연히 인근시세를 반영하라고 명시돼 있다.
이렇게 되면 해당 단지의 위치가 역세권인지, 나홀로 아파트인지, 조망권은 어떤지 등이 제대로 반영되지 못해 문제가 있다. 따라서 이런 요소들을 반영해 주택가액을 산정할 수 있도록 인근시세 보정률 산정 기준이 명시돼야 한다는 것이다.
서초구 관계자는 “반포현대아파트 재건축부담금 예정액 산정 시 부담금 결정하는데 어려웠던 사항이 바로 인근시세였다”면서 “반포현대가 워낙 소규모 단지이다 보니 실제 거래가격 확인도 어렵고, 인근 주변단지와 비교했을 때 정확한 시세를 산정하기가 쉽지 않았다”고 말했다.
일례로 인근시세를 조사할 때, 조합은 주변 4개단지를, 서초구는 5개 단지를, 국토부는 7개 단지를 대상으로 각각 조사했는데, 구체적 기준이 없다보니 이처럼 조사하는 주체마다 각기 비교대상 단지수가 다를 수밖에 없는 현실이라는 게 구 관계자의 설명이다.
아울러 매입한지 10년 된 조합원과 1~2년 된 조합원이 같은 부담금을 내야하는 점 등도 소송 등의 문제가 발생할 여지가 크다는 설명이다.
이 외에 서초구는 과거 집값 뿐 아니라 미래 변수까지 고려해 부담금을 산정해야할 필요가 있다고 제안했다.
조은희 구청장은 “기존 국토부 매뉴얼이 다소 막연해 부담금 산정에 어려움이 있었다”며 “이번에 전문가 등 자문단의 의견을 토대로 건의한 현장의 목소리가 반영 될 것으로 기대한다 ”고 말했다.
한편 구는 앞으로 지역 내 재건축초과이익 환수제 적용단지에 대해 재건축부담금 예정액을 산정할 때 전문업체에 용역을 주는 방안도 구상하고 있다고 전했다.
