강남·용산 재건축단지, 인센티브 없어도 후분양 가능성↑

초기자금마련 부담 적고
분양가상한제 적용 안돼

국토교통부가 내놓은 후분양 인센티브가 후분양을 유도하기에는 약하다는 지적이 나오고있다. 인센티브서 제외된 강남 재건축 단지가 분양가 억제를 피하기 위해 외려 후분양을 검토하는 분위기다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 전경/제공 = 연합뉴스

# 2008년 5월 분양한 서울 서초구 반포동 반포자이는 후분양으로 공급됐다. 공정률 80% 때 분양돼 계약부터 입주까지 기간이 5개월에 불과했다. 분양대금 납부는 계약금(10%) → 중도금(20%) → 잔금 (70%)으로 이뤄졌다. 5개월안에 최소 7억원(전용 84㎡)에서 최대 29억원(전용 297㎡)까지 분양비를 내야하는 부담에 당첨자들 40%가 계약을 포기했다. 일반가구 분양분은 3410가구 중 558가구였다. 결국 2008년 12월 입주 뒤 해를 넘겨 준공후까지 미분양 물량을 팔았으나 완판이후 분위기가 반전되면서 수억원이 뛰었다.

정부가 지난달 28일 민간부문 후분양 활성화를 위해 각종 인센티브를 내놓겠다고 했지만 정작 후분양은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)나 용산구 위주로 이뤄질 것으로 전망된다. 국토교통부는 서울 등 투기과열지구 내 재건축사업에 대해 후분양 인센티브를 주지않겠다고 했다.

강남3구·용산구는 인센티브와 관계없이 후분양을 검토하는 분위기가 만들어지고 있다. 국토부 산하기관인 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리를 이유로 강남권 분양단지 가격을 시세보다 수억원 낮게 책정해 분양수입이 적어지기 때문이다. 후분양을 실시하면 분양가 제한을 받지않아 HUG 가격 관리 영향권을 벗어날 수 있다.

국토부가 후분양(공정률 60% 기준) 인센티브로 △주택도시기금 지원 강화·대출한도 확대 △후분양 표준 프로젝트 파이낸싱 도입 △공공택지 중도금 납부 거치기간 부여 등을 내놨지만 이같은 대책으로 후분양을 유도하기는 어렵다는 게 건설사와 부동산 전문가들의 지적이다. 후분양제 로드맵 발표 전 협의 단계에서 건설사가 미분양 매입을 요구했지만 국토부는 사업주체가 아니라는 이유로 받아들이지 않았다.

A 중견건설사 관계자는 이와관련해 “후분양 조건이 기존보다는 좋지만 구미를 당길만한 것은 아니다”라고 평했다. 후분양은 초기에 자금조달 등을 분양대금 없이 마련해야 해 사업위험성이 너무 크다는 설명이다. B 대형건설사 관계자는 “아파트가 입주 때까지 100% 분양된다는 보증이 없으므로 인센티브를 고려하더라도 후분양은 선분양보다 사업하기 좋지않다”고 지적했다.

건설 환경도 녹록지않다. 7월부터 300인 이상 사업장에 적용되는 주 52시간제 시행으로 인해 공사원가 상승과 공기 지연이 우려되고 있다.

주택소비자에 대해서도 다주택자 종합부동산세 권고, 7월 상호금융권 총체적상환능력비율(DSR) 도입 등을 포함한 각종 부동산 규제가 적용되면서 구입자금 마련이 쉽지않다.

이에따라 자금조달 걱정이 없는 강남 재건축 등 사업성이 유망한 지역 위주로 후분양이 공급될 가능성이 있다. C 대형건설사 관계자는 “재건축은 조합이 시행사로 시공비가 따박따박 들어와 금융조달이 어렵지 않고 일반분양도 적어 수도권 택지지구에서 대규모로 공급되는 단지보다 후분양이 수월하다”고 설명했다. B 대형건설사 관계자도 “재건축은 조합원이 공급물량 80% 이상을 가져가므로 후분양 가능성이 있다”고 말했다.

강남 재건축 단지들은 실제로 후분양이 지난해부터 꾸준히 거론되고있다. 현대건설·GS건설·대우건설·롯데건설 등은 강남 재건축 시공사 선정단계에서 조합이 원할경우 후분양을 실시하겠다는 제안을 내걸었다. 반포주공 1·2·4주구, 대치쌍용 2차, 신반포 15차 등 강남3구 재건축단지 위주로 후분양 제안이 오갔다.

용산구 한남동에 짓는 나인원한남은 고급주택 단지로 시공계획을 세웠지만 HUG가 3.3㎡당 평균분양가 6360만원을 거절해 임대후 분양으로 방식을 바꿨다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “강남3구·용산구는 분양이익 극대화를 위해 인센티브 없이도 후분양을 추진할 가능성이 있다”고 내다봤다.