파격 혜택 ‘1기 신도시 특별법’…“재초환 등 변수 많아”

외연 넓힌 '특별법''…신도시 외 노후계획도시도 적용
안전진단 완화 또는 면제…용적률 상향
리모델링 세대수 증가 허용
특별정비구역 내 모든 사업에 통합심의 적용
이주 따른 전월세 불안 등 우려

정부가 재건축을 추진하는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시에 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례를 주기로 했다. 건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 종(種)을 상향해주는 수준으로 대폭 높여주기로 했다. 전문가들은 1기 신도시는 물론 서울과 노후 택지지구의 재건축 사업이 속도를 낼 수 있을 것으로 기대했다

국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 골자를 7일 공개했다.

특별법 적용 대상은 택지개발촉진법 등에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지개발지구 등이다. 이 기준에 따라 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방거점 신도시가 특별법 적용을 받을 수 있게 됐다. 국토부 관계자는 "1980년대 후반에 조성된 목동 신시가지와 상계 주공 단지 등의 재건축을 서울시 등 지자체장이 필요하다고 판단해 '노후계획도시'로 지정하면 기존 정비사업 방식이 아닌 특별법으로 재건축을 할 수 있게 되는 것"이라고 설명했다.

특히 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상의 택지 면적 합이 100만㎡ 이상이면 특별별 적용을 받도록 했다. 또 택지지구와 붙어있는 노후 구도심도 노후계획도시에 넣겠다는 계획이다. 서울에도 노후 아파트가 수두룩한데 1기 신도시에만 특혜를 준다거나, 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보인다.

노후계획도시 정비 특별법 주요내용. /제공=국토부

노후계획도시 특별정비예정구역으로 지정될 경우 정비사업 추진 시 파격적인 인센티브가 부여된다. 우선 재건축 안전진단 기준이 완화된다. 앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조 안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 문턱을 이 보다 더 낮추겠다는 것이다. 대규모 광역교통시설 같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 아예 면제해주기로 했다.

용적률은 종 상향 수준으로 높인다. 2종 일반주거지역에서 3종 또는 준주거 지역으로 종상향을 통해 완화하고, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경 가능하도록 할 계획이다. 이렇게 되면 1기 신도시 역세권 등 일부 구역에서는 서울 여의도 한양아파트와 같은 50층 이상 초고층 단지가 들어서는 것도 가능해진다. 이 아파트는 제3종 일반주거지역(용적률 300%)을 일반상업지역(용적률 600%)으로 용도변경해 54층으로 새로 지어질 전망이다.

리모델링의 경우 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정하게 되는데, 국토부는 20% 내외를 고려하고 있다.

이와 함께 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다. 지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 된다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "이번 특별법으로 재건축 안전진단과 용적률 등 기본 요건이 상당히 완화된다는 점에서 파격적인 조치임에 틀림없다"며 "재건축 안전진단 완화 및 용적률 상향 조정으로 1기 신도시는 대부분 리모델링보다 재건축을 추진할 것 같다"고 말했다. 다만 목동이나 상계동 등지는 현재 지구단위계획으로 재건축을 추진 중이고 지구단위계획을 통해서도 특별법에 버금가는 용적률 완화와 종 상향 계획이 가능해 별다른 영향이 없을 것이라는 관측도 나온다.

또 재건축 초과이익 환수 문제와 대규모 주거지라는 지역 특성상 이주에 따른 전월세 시장 불안 등에 대한 보완 대책도 마련돼야 한다는 지적도 많다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축사업의 '최후 관문'인 재건축 부담금이 어떻게 결정될 것인지가 사업의 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

특히 국회와 협의를 통한 '특별법 제정'을 전제로 하고 있는 만큼 국회 과반 의석을 차지하고 있는 더불어민주당과 협력도 주요 변수다. 국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.