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정부는 우선 재건축 등 정비 대상지역의 기준 연령을 통상적인 시설물 노후 기준인 30년이 아닌 20년으로 크게 낮췄다. 노후화되기 전에 체계적인 계획 수립과 대응이 가능토록 하기 위해서다. 국토부는 계획도시의 특수성을 고려해 도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있을 것으로 기대하고 있다.
면적 기준은 100만㎡로 규정했지만, 이 역시 완화된 방안이 적용된다. 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못해도 인접하거나 연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 한 것이다.
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서울 노원구 상계·중계·하계동, 양천구 목동 일대 등도 이번 특별법의 수혜를 볼 수 있을 것으로 전망된다. 특히 노원구와 양천구는 20년 이상된 아파트와 연립주택 비중이 각각 89.23%, 63.33%에 육박한다.
각종 규제가 대폭 완화되며 파격적인 지원도 받는다. 정부는 특히 건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 종 상향을 통해 높여주기로 했다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향할 경우 용적률은 300%까지 높아지며 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 세울 수 있다.
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이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 특별법은 그동안 선례가 없었던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비"라면서도 "다만 재초환 논의 등 신도시 정비사업의 장애 요인이 여전한데 이런 부분은 특별법의 정책 효과를 저해할 가능성이 있다"고 말했다.
이어 "자칫 고밀 개발을 만능 해법으로 간주하는 우를 범해서도 안된다"며 "또 현실에서는 용적률 상향에 따른 기부채납도 커질 것이기에 이를 놓고 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있어 하나로 모아야 하는 어려움도 예상된다"고 덧붙였다.