파격 지원 돋보이는 1기 신도시 특별법…재초환 등 난제도 산적

노후계획도시 정비 특별법 주요내용. /제공=국토부

국토교통부가 7일 공개한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법')은 윤석열 정부의 수도권 1기 신도시 재건축 정비 추진안의 기본 얼개에 해당한다. 이른바 1기 신도시 특별법이 시행될 경우 준공된 지 20년 이상되는 1기 신도시를 포함해 전국의 택지지구와 주변 지역에서 추진했던 각종 정비사업이 탄력을 받겠지만, 재건축초과이익환수(재초환) 논의 등 해결해야 할 문제도 적지 않다.

정부는 우선 재건축 등 정비 대상지역의 기준 연령을 통상적인 시설물 노후 기준인 30년이 아닌 20년으로 크게 낮췄다. 노후화되기 전에 체계적인 계획 수립과 대응이 가능토록 하기 위해서다. 국토부는 계획도시의 특수성을 고려해 도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

면적 기준은 100만㎡로 규정했지만, 이 역시 완화된 방안이 적용된다. 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못해도 인접하거나 연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 한 것이다.

이에 따라 이번 특별법의 적용 대상은 크게 늘어나게 됐다. 국토부가 이날 공개한 '20년 이상 100만㎡ 이상 택지 리스트'를 보면 전국 49곳이 이번 특별법 적용 대상이 된다. 이 가운데 22곳이 수도권에 있다. 이들 택지가 모두 특별정비구역으로 지정된다면 역세권 복합·고밀 개발, 대규모 블록 단위의 통합 개발 등 다양한 사업을 할 수 있게 된다.

서울 노원구 상계·중계·하계동, 양천구 목동 일대 등도 이번 특별법의 수혜를 볼 수 있을 것으로 전망된다. 특히 노원구와 양천구는 20년 이상된 아파트와 연립주택 비중이 각각 89.23%, 63.33%에 육박한다.

각종 규제가 대폭 완화되며 파격적인 지원도 받는다. 정부는 특히 건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 종 상향을 통해 높여주기로 했다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향할 경우 용적률은 300%까지 높아지며 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 세울 수 있다.

전문가들은 지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 것에 비해 이번 특별법은 재건축 촉진에 중점을 두고 있어 계획적인 대규모 정비사업의 쉬운 방향을 제시하고 있다는 점에서 큰 의미를 부여한다. 다만 완성도를 높이기 위한 보안책도 필요한 것으로 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 특별법은 그동안 선례가 없었던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비"라면서도 "다만 재초환 논의 등 신도시 정비사업의 장애 요인이 여전한데 이런 부분은 특별법의 정책 효과를 저해할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "자칫 고밀 개발을 만능 해법으로 간주하는 우를 범해서도 안된다"며 "또 현실에서는 용적률 상향에 따른 기부채납도 커질 것이기에 이를 놓고 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있어 하나로 모아야 하는 어려움도 예상된다"고 덧붙였다.