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따라서 봄철 주택시장 흐름은 당해 연도 부동산 시장에서 벌어질 공방을 예측해 볼 수 있는 척도가 된다. 봄철 가격 상승이 크면 시장 불안이 커지고 거래가 별로 없으면서 가격도 움직임이 적으면 시장이 안정될 것으로 판단해도 무리가 없다는 얘기다. 이를 올해 시장에 대입해 보면 징후가 별로 좋지 않다. 5월 들어 한풀 꺾여야 할 상승폭이 오히려 더 커지고 있기 때문이다. 대표 거주 유형인 아파트를 중심으로 살펴보면 5월 첫 주의 매매가 변동률이 서울 0.15%, 경기도 0.07%에 달해 지난 4월 말보다 높아졌다. 게다가 전반적으로 흐름세가 2월 이후 흐름이 우상향이 지속되면서 지난해 동기 누계치가 서울은 1.43%보다 2배 이상 커진 2.81%, 경기도는 마이너스 0.34%에서 1.61%로 급등추세다.
이재명 대통령의 부동산 시장 압박(?)이 수차례 거듭되었음에도 가격 오름세가 이처럼 커지고 있다는 점은 향후 시장흐름이 순탄치 않을 것임을 예고하는 것이라 할 수 있다. 더구나 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 4년 만에 부활하면서 조정대상지역 주택매매 시 2주택자의 가산 세율이 20~30%포인트가 더해지고 3주택자는 최고 82.5%까지 높아진다. 매물 가뭄은 불가피하다. 벌써 하루 1500건 정도의 매물 감소가 이뤄진 데다 그동안 다소 안정세를 보이던 서울 25개 구의 집값이 강남구를 제외한 24개 구에서 일제히 올랐다는 것은 향후 시장이 결코 녹록지 않으리라고 받아들여진다.
두 번째 얻은 감각적 경험은 전·월세 시장 불안은 후행적으로 반드시 매매 시장 불안을 야기한다는 점이다. 수도권 1기 신도시의 탄생 배경이 된 지난 1988년, 그리고 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융 위기가 이 같은 상관성을 입증해 주고 있다. 근래 들어서도 2016년과 2023년 집값 급등 역시 모두 전·월세 시장 불안에서 출발해 매매가로 옮겨붙은 경우다. 이는 오른 전·월세 가격에 시달리느니 차라리 내 집 마련을 한다는 자가주택 소유 심리에서 나온 것으로 풀이된다.
소위 갭(gap)투자가 성행하면서 투기적 열풍까지 가세하는 장세가 빚어지는 것도 같은 맥락이다. 올해 들어 전·월세 시장을 보면 이미 월세 시대에 접어들었다 해도 과언이 아닐 정도로 매물이 귀하다. 전세 매물이 사라짐은 바로 가격 상승으로 이어져 큰 폭의 오름세를 시현하고 있다. 서울은 주당 전세가 변동률이 무려 0.23%로 2015년 11월 이후 최대 상승폭을 기록했다. 수도권 역시 0.15%로 급상승하는 추세다. 봄철 이사를 마무리할 시점인 5월 들어서조차 전셋값이 뜀박질하는 상황이어서 향후 매매 시장과 맞물려 재차 큰 파문을 불러올 소지가 크다.
이러한 시장분석을 감안하면 공급을 서둘고 물량을 확대하는 정책이야말로 현재 상황대처에 가장 효과적이라는 데 이론의 여지가 없다. 수요를 줄이기 위한 규제는 손바닥으로 하늘을 가리는 정도에 불과하다. 물량적 수치 제어 방식이 아닌 필요한 양질의 주택을 원하는 곳에 공급한다는 인식을 강하게 주어야 한다. 그런 의미에서 외곽의 그린벨트나 녹지의 새로운 개발보다 국토의 과(過)개발을 억제하고 유효수요가 존재하는 구도심권의 재개발, 재건축 등의 정비사업에 대한 획기적 규제 완화 및 지원 정책이 나와야 한다.
기부채납 방식과 초과 이익환수를 다소 완화해서라도 공급을 적극적으로 유도하는 방안이 시급하다. 규제와 인허가 등에 묶여 있는 조합주택 등도 관련법을 고쳐 대략 36만 가구에 달하는 물량이 시장에 풀릴 수 있도록 물꼬를 터줘야 한다. 공공도 마찬가지다. 다소 한계는 있지만 모듈러 주택을 적극적으로 활용해 임대주택을 조기에 공급하고 재난 주택 등을 사전에 확보할 수 있는 대안 검토도 필요하다. 규제를 그때그때 조각조각 풀고 조이는 것은 당장 효험은 있을지 몰라도 중장기적으로 오히려 칸막이로 작용해 시장 흐름에 역효과를 가져온다. 투기는 막되 시장 흐름은 살려야 누르면 튀는 시장의 역효과를 잠재울 수 있다.
장용동 (한국주거복지포럼 상임대표)
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