분양권·전매 규제완화…정부, 도심복합사업 활성화 추진

분양권 부여 기준일 '후보지 선정일'로 조정
기준일 이후 1회 거래한 무주택자에 분양권 부여
공공주택특별법 개정안 발의…'통과 시 사업기간 3년 연장

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 공공이 참여하는 재개발 사업인 '도심 공공주택 복합사업'(도심복합사업)의 사업 기간을 3년 늘리고 사업 구역에서 투기를 억제하기 위해 설정한 각종 장치를 없애는 방안을 추진한다.

현재 부동산 시장 상황이 도심복합사업 도입 당시와 달라진 만큼 규제를 풀어 사업을 활성화한다는 취지에서다

12일 국회 의안정보시스템에 따르면 백종헌 국민의힘 의원은 도심복합사업 제도 개편안을 담은 공공주택특별법 개정안을 대표로 발의했다. 이는 국토부가 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'(1·10 대책)을 반영한 정부·여당안이다.

도심복합사업은 역세권, 저층주거지 등 주택 수요가 높은 도심지역에 공공 주도로 주택을 빠르게 공급하기 위해 문재인 정부 때인 2021년 2월 도입됐다.

일반적인 재건축·재개발 등 도시정비사업이 지구 지정부터 분양까지 평균 13년이 걸리는 반면, 복합사업은 4∼5년가량 걸리도록 설계했다.

도입 당시에는 부동산 시장 상승기라 특정일 이후 도심복합사업 후보지에서 주택·토지를 매수한 사람에게는 입주권을 주지 않고, 무조건 감정가에 현금 청산받도록 하는 등 투기 억제를 위한 조처가 함께 도입됐다.

그러나 이로 인해 재산권 행사가 과도하게 제약된다는 토지주들의 반발이 거세 도심복합사업 후보지로 선정된 이후 사업이 탄력을 받지 못하는 경우가 많았다. 일부 후보지에서는 주민 참여율이 50% 이하로 낮아 사업이 취소되기도 했다.

이에 토지주가 아파트를 우선 공급받을 수 있는 취득 시점 기준(토지주 우선공급일)을 바꾸겠다는 게 정부 목표다.

지금은 도심복합사업지에선 관련 공공주택특별법이 국회에서 의결된 '2021년 6월 29일'로 우선공급일이 일괄 지정돼 있다. 그 다음 날부터 토지·주택을 취득한 사람은 아파트 분양권을 받지 못하고, 현금 청산만 받을 수 있다.

개정안은 '개별 후보지 선정일'로 토지주 우선공급일을 조정해 선정일 전 토지·주택을 취득했다면 아파트를 우선 공급받을 수 있도록 했다.

국토교통부가 도심 공공주택 복합사업 9차 후보지로 발표한 경기 시흥시 시흥대야역 인근 도심 공공주택 복합사업 후보지 위치도./국토교통부

법 개정 전 도심복합사업 후보지로 선정됐더라도 우선공급일 조정을 소급 적용하는 특례 조항도 개정안에 포함됐다. 만약 법이 통과하면 지난해 12월 발표한 경기 시흥 대야역, 광주 소태역 인근 역세권의 경우 '2021년 6월 29일'이 아니라 후보지 선정일인 '2023년 12월 22일'로 기준을 바꿔 그 이전에 집을 샀다면 분양권을 주겠다는 것이다.

분양권을 받을 수 있는 기준일이 지났더라도 기준일 이후 해당 주택·토지에 대한 최초 거래이면서 무주택자가 매수한 경우에는 분양권을 준다. 우선공급일 이후 거래는 무조건 현금 청산하도록 한 규정을 완화하는 것이다. 다만 이는 법 개정 이후 거래에만 적용한다.

보상평가 기준일도 '지구 지정일'에서 '후보지 선정일'로 앞당긴다.

우선공급일 이후 무주택자 거래 허용으로 주택 거래량이 증가하면 시세가 상승하고, 보상비용도 늘면서 사업성이 악화할 수 있어서다.

분양계약 체결 이후부터는 분양권 전매도 허용한다. 지금은 아파트가 다 지어지고 소유권이전등기를 한 이후에만 전매를 할 수 있다.

개정안에는 다가구, 상가 소유자들에게는 임대 수입 일부를 사업비로 보전해주는 근거도 담겼다. 12개월 치 임대 수입을 보전하는 방안이 유력하다.

현행법에서는 상가 소유주는 현금 청산을 하거나 주택·상가로만 현물 보상을 받을 수 있다. 하지만 개정안은 교회, 주유소와 함께 일정 규모 이상의 상가 소유자도 토지로 현물 보상을 받을 수 있게 했다. 이렇게 되면 상가 소유주가 토지로 보상받아 새로 상가 건물을 올릴 길이 열린다.

이밖에도 올해 9월 종료되는 공공 도심복합사업의 사업 기간을 2027년 9월로 3년 연장하는 내용도 담겨 있다. 이런 규제 완화책은 공공주택특별법 개정안이 국회 문턱을 넘어야 시행된다.

하지만 오는 4월 총선을 앞두고 법안이 발의된 상황이라 실제 법안 논의는 5월 30일 새 국회 구성 이후 이뤄질 가능성이 크다.

정부는 지금까지 57곳, 9만1000가구의 도심복합사업 후보지를 발표했다. 이 중 본지구로 선정된 곳은 13개 지구 1만8000가구, 예정지구는 6개 지구 1만2000가구다.

현재 사업속도가 가장 빠른 곳은 경기 부천원미(1628가구), 서울 연신내역(392가구), 방학역(420가구), 쌍문역(639가구)이다.

이들 4개 지구 3000가구는 본지구 지정 2년 만에 사업계획승인을 완료하고 현재 시공사 선정을 위한 작업을 진행하고 있다.

정비구역으로 지정된 이후 추진위원회와 조합을 설립하는 데 3년 정도 기간이 소요되는 점을 고려하면 그만큼 사업 기간을 단축한 셈이다.