[장용동 칼럼] 다양한 새 주거 패턴과 민간임대 활성화를 위한 과제

정부가 중산층은 물론 1인 가구 등 수요계층의 특성을 고려한 고품질 민간 장기임대주택 공급을 천명하고 나섬에 따라 향후 민간 임대주택에 관한 관심이 높아질 전망이다. 특히 식사, 빨래, 청소를 비롯한 육아 돌봄, 노인 돌봄 등 각종 생활 지원 주거서비스와 스마트(SMART) 시설이 완비된 기업형 민간 임대주택이 본격 공급되면 그동안 짓눌러 왔던 임대주택=값싼 서민 주택이라는 이미지가 '확' 바뀔 것이다. 아울러 주택에 대한 소유와 자산 중심의 개념이 크게 줄어들고 거주 중심으로 급전환되면서 임대차 시장을 비롯한 주택시장 안정에 기여 효과가 클 것이다. 더구나 1인 가구 증가와 초고령사회 진입 등에 따른 주거서비스 수요의 증가, 미래 인구 및 가구 감소로 인한 주택 수요 감소 및 빈집 증가 등의 주거 환경 변화 역시 중산층 임대시장의 활력을 크게 높여 나갈 것으로 기대된다.

사실 이같은 새로운 주거 패턴의 중산층 임대주택은 지난 2015년 기업형 임대주택(뉴스테이)가 공급되면서 물꼬가 트인 바 있다. 당시 서민과 취약계층 임대주택은 정부의 매입임대, 전세 주택 등을 포함한 공공 측에서 해소하고 중산층의 임대차 시장 안정을 위해서는 민간에서 공급하는 것이 바람직하다는 정책적 판단에 따라 연 5%의 임대료 상승 제한과 8년 이상 임대조건의 뉴스테이 공급을 활성화한 것이다. 여기에 대우를 비롯해 현대 롯데 등 대형 건설회사 등이 서울 외곽을 비롯해 동탄 등지에서 기업형 민간 임대주택을 대규모로 건설, 공급에 적극적으로 동참해 왔다. 또 서울권에서는 KT를 비롯해 코오롱 등이 월세 100만 원대의 고급 단지를 건설 운영에 들어갔으며 디어스, 에피소드,맹그로브, 컴먼 타운 등 코리빙(CO LIVING) 형태의 특화된 임대 브랜드가 인기를 끌면서 신수요에 대응해 큰 역할을 해오고 있다. 주거서비스의 정착을 위해 뉴스테이를 대상으로 예비인증을 비롯해 본 인증 등을 전문기관에서 수행, 서비스의 내실에도 이바지해온 게 사실이다.

하지만 문재인 정부 들어 기업 과다 특혜라는 빌미로 이러한 민간 기업형 임대주택은 철퇴를 맞게 된다. 2017년 공공성을 강화한 공공지원 민간 임대주택으로 변경되면서 기업들이 대거 이탈, 급감했으며 4년 단기 임대 및 아파트 장기 일반 매입임대 폐지, 임대의무기간 10년 확대 등의 규제 정책이 잇달아 나오면서 민간 임대주택은 고사 직전으로 몰리게 된 것이다.

국토교통부가 지난 13일 개최한 기업형 장기 임대제도 개선 업계 간담회에서 각계 참여자들이 주로 거론한 것도 바로 정권마다 뒤바뀌는 이같은 조령모개식 정부 정책에 대한 질타였다. 이번 정책의 성공 여부 역시 첫 번째 과제는 관련 업계의 신뢰 확보다. 신뢰의 요체는 다양한 새 주거 패턴 제공에 대한 '안정성과 수익성' 담보다. 사업의 안정적 운영과 수익성 확보를 전제로 한 것이다. 기관 투자자로 참여한 동양생명 관계자는 장기 4% 수익성 확보라면 안정적 투자가 가능하다는 입장을 보인 것은 희망적이다. 박상우 국토부 장관이 혁신적 기업형 장기임대주택 공급 정책의 변함 없는 제도적 장치 마련과 관련 업계와 공동으로 시뮬레이션을 적용, 실험적 사업구조의 틀을 마련하겠다는 의지를 표명한 것 역시 신뢰 확보 차원으로 이해된다.

두 번째 과제는 주거 서비스 등 운영에 관한 세부적 제도 마련이다. 다양한 서비스 욕구는 지속해서 증가할 게 분명하다. 전체 가구의 30%대를 넘어서는 1인 가구와 1,000만 명에 달하는 노인인구를 생각하면 더욱 그렇다. 또 맞춤형 서비스 역시 지속해서 증가할 수밖에 없는 구조다. 수급에 걸맞은 실속있는 서비스 제공과 이를 위한 산업 생태계 조성, 비용 구조가 제대로 작동할 수 있도록 과감한 정비가 필요하다. 서비스 운영업체들이 비용 청구의 근거가 없으며 배당조차 제대로 하지 못하고 있다는 얘기를 귀담아들어야 한다. 아울러 형식적으로 진행되고 있는 인증제도 역시 규모별, 수요 특성별 내실화를 기할 수 있는 방향으로 세분화하고 전문가들의 심사와 평가가 제대로 이뤄져야 실사구시를 실현할 수 있을 것이다.