전세사기 ‘선구제 후회수’ 가능할까…정부 “추가 논의 필요”

24일 오전 서울 강남구 LH서울지역본부에서 열린 전세사기피해지원의 성과 및 과제에 대한 토론회에서 김명수 국토연구원 연구부원장(왼쪽 네번째)이 발언하고 있다./연합뉴스

야당이 전세사기 특별법 개정을 통해 진행하고자 하는 전세사기 피해자 '선구제 후회수' 방안과 관련해 정부는 추가 논의가 더 필요하다는 입장을 내비쳤다.

24일 서울 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에서는 국토연구원 주최로 '전세사기 피해지원의 성과 및 과제 토론회'가 진행됐다. 윤성진 국토연구원 박사, 최우석 주택도시보증공사(HUG) 경공매팀장이 토론회 발제를 맡았고, 김규철 국토부 국토도시실장, 이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장, 조정흔 감정평가사(경실련 상임집행위원), 변웅재 변호사(한국소비자원 소비자분쟁조정위원장) 등이 참여했다.

토론회에선 정부의 전세사기 피해지원과 관련된 성과 및 향후 과제에 대한 논의가 진행됐다. 이 중 선구제 후회수 방안이 담긴 전세사기 특별법 개정안에 대한 쟁점이 주로 다뤄졌다.

선구제 후회수 방안이란 주택도시보증공사(HUG) 등 채권매입기관이 먼저 전세사기 피해자에게 임차보증금반환채권 매매대금을 우선 지급하고, 우선매수권·우선변제권을 갖고 피해주택을 매각한 비용으로 투입비용을 회수하는 방식이다.

현재 야당과 전세사기 피해자들은 선구제 후회수 방안을 지속 요구하고 있는 가운데 정부는 조심스레 선을 긋고 있다. 개인 간의 계약에서 발생한 손실을 정부가 구제하는 것은 전례 없는 일이며, 보이스피싱 등 다른 사기 피해자들과의 형평성 문제도 고려해야 한다는 이유에서다.

이 가운데 4·10 총선에서 야당이 압승하며 해당 방안이 담긴 특별법 개정안 처리가 급물살을 타고 있다. 현재 선구제 후회수 방안을 포함한 전세사기 피해지원 특별법 개정안(국토교통위원회 대안)은 야당 단독 의결로 본회의에 직회부돼 있다.

야당이 추진 중인 개정안에는 전세사기 피해자가 전세보증금 반환채권의 공공 매입을 신청할 수 있도록 했고, 채권 매입기관은 공정한 가치 평가를 거쳐 채권을 매입하도록 하는 내용을 담고 있다.

이에 대해 정부는 특별법 개정안의 피해자 구제 조항이 모호해 재정 투입 규모를 가늠하기 어렵다는 점에서 난색을 표하고 있는 상황이다. 최우선변제금 이상으로 회수를 못 하는 임차인에 대해 최우선변제금 이상을 채권 매매 대금으로 지급하려면 재정 투입이 필요하다는 점 때문이다.

선구제 후회수에 필요한 재정이 조단위가 될 가능성이 있다고도 정부는 내다보고 있다. 개정안이 최우선변제금도 못 받는 후순위 임차인뿐 아니라 모든 전세사기 피해자의 전세보증금 반환채권을 매입할 수 있게 돼 있어 구제자 범위를 한정할 수 없어서다.

이날 윤성진 국토연구원 부연구위원은 "보증금 전액을 손실 본 피해자·손실 규모가 큰 피해자·작은 피해자 등 유형이 천차만별"이라며 "피해자 규모·특별법 적용 기간 등에 따라 피해자의 채권 가치 추정과 회수율 전망에 차이가 생긴다"고 말했다.

이어 "기존 부실채권 매입 사례가 주로 금융기관 채권을 매입하는 것이었다면 전세보증금 반환채권은 개인 채권을 매입한다는 점에서 특수성이 있다"며 "이 과정에 상당한 인력과 비용이 투입될 것으로 예상된다. 이를 수행하기 위해서는 예산·조직이 필요하다"고 설명했다.

김규철 국토부 국토도시실장도 "선구제 후회수 같은 대안들이 다각도로 검토되는 것은 좋지만, 실제 실행 가능한 수단이 될 것인지에 대한 충분한 논의와 의견수렴이 필요하다"고 전했다.