공시가 매길 때 시장변화 반영… 지역·주택유형별 시세차 보완

국토부 산정체계 합리화 방안
전년도 공시가×(1+시장변동률)
인위적 인상 아닌 균형성 제고
기준미달 땐 심층검토 후 재산정

정부가 재산세·종합부동산세 등 각종 세금의 부과 기준이 되는 부동산 공시가격 산정 방식을 개선한다.

2035년까지 공시가격을 매년 시세의 90% 수준으로 인상하는 내용을 담은 문재인 정부의 '부동산 공시가격 현실화 계획'(이하 '현실화 계획') 도입 이전으로 되돌아가되, 주택 유형·가격대·지역별로 시세 반영률에 차이가 나는 문제를 보완한다는 계획이다.

국토교통부는 12일 부동산 공시가격 산정방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 하는 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'(이하 '합리화 방안')을 발표했다.

2020년 11월 문재인 정부에서 수립된 현실화 계획은 2035년까지를 목표로 2021년 부동산 가격공시부터 적용돼 왔다. 하지만 국민의 경제적 부담이 크게 늘고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 등 부작용이 속출했다.

이에 정부는 공시제도가 국민들의 일반적인 인식에 부합할 수 있도록 인위적인 공시가격 인상이 아닌 공시가격의 균형성 제고에 중점을 두고 공시가격 산정 체계를 개편하기로 했다.

2035년까지 공시가격을 매년 시세의 90% 수준으로 인상하는 방식에서, 시장 변화 수준과 유사한 범위 내에서 공시가격을 산정하는 방식으로 바꾸는 것이다. 이를 위한 공시가격 산정식을 '전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)'로 제시했다. 예컨대, 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%라면, 내년 공시가격은 5억5000만원이 되는 것이다.

공시가격 형평성 제고에도 중점을 뒀다는 설명이다. 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 '키 맞추기' 방식은 그대로 적용한다.

이를 위해 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 '심층검토지역'으로 선정한다.

균형성 평가 기준은 △주택 유형별로 실거래가 반영률의 평균 편차를 중위값으로 나눠 최대 허용치를 초과한 지역을 집중 관리하는 방식 △실거래가 반영률의 평균 수치를 가중평균으로 나눈 후 이에 미달하는 지역의 공시가격 반영률 형평성을 높이는 방식 △실거래가·자동산정모형가격 등 공시가격 비율을 분석해 지역 간 편차를 따지는 방식 등이 활용된다.

이후 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구할 수 있도록 했다. 마지막으로 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.

이은형 대한정책건설연구원 연구위원은 "부동산 공시가격 현실화 계획은 부유층이나 고액 자산 보유자들에게 정당한 수준의 세금을 부과하겠다는 당초 취지와는 다르게 일반 주택 보유자의 세금 부담도 증가시켰다"며 "정부가 '공시가격 현실화 로드맵'을 폐지하겠다고 밝힌 데 이어, 공시가격 산정 방식 보완 방안까지 내놓으며 시장 정상화 의지를 꾸준히 드러내고 있다는 점에서 긍정적"이라고 말했다.