재건축 안전진단 완화…구조안전성 비중 50%→30%

정부가 내년부터 재건축 첫 관문인 안전진단 기준을 대폭 완화한다. 구조안전성 점수의 비중이 전체의 50%에서 30%로 낮추고 주차공간 부족·층간소음 등으로 주거환경이 나쁘거나 배관 설비가 낡은 아파트의 재건축 가능성이 커진다.

'조건부 재건축' 판정 대상을 축소하고 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 지방자치단체가 필요한 경우에만 실시토록 해 그간 안전진단 단계에서 발목 잡혔던 30년 이상 노후 아파트 단지들의 재건축 사업이 활성화될 전망이다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 마련하고 내년 1월 시행할 예정이라고 8일 밝혔다.

재건축 안전진단 기준 조정은 2018년 3월 문재인 정부에서 구조안전성 비중을 종전 20%에서 50%로 상향한 후 시행일 기준으로 4년10개월 만이다. 그동안 까다로운 평가 기준으로 인해 안전진단 통과 단지가 급감해 도심 내 주택공급 기반이 위축되고 주거환경도 악화한 것이 영향을 끼쳤다.

우선 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 평가항목의 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 내렸다. 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 올렸다.

구조안전성은 골조 노후도를, 주거환경 항목은 주차대수와 생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성을, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비와 전기소방설비 등을 각각 평가한다. 이 경우 구조안전에 심각한 문제가 없어도 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 난방·급수 등 배관이 노후화된 단지 등 생활환경이 나쁘면 재건축 가능성이 높아진다.

다만 구조안전성 등의 배점을 ±5~10%포인트(p)까지 조정토록 한 지자체 재량권은 도입하지 않기로 했다. 재량권 사용에 큰 부담을 느낀다는 지자체 의견을 수렴했다.

공공기관의 적정성 검토를 받도록 한 조건부 재건축 범위는 축소되고 재건축 허용 대상은 확대된다. 현재 안전진단은 구조안전·주거환경 등 4개 평가 항목별로 점수비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하 '재건축', 30∼55점 이하 '조건부 재건축', 55점 초과 '유지보수'로 판정한다.

그동안 민간이 진행한 1차 안전진단에서 대부분 조건부 재건축 판정이 내려진 뒤 2차 안전진단으로 불리는 공공기관 적정성 검토에서 최종 재건축 불허 판정을 받는 경우가 많아 사업 추진에 걸림돌로 작용했다. 이에 내년부터 조건부 재건축 판정 점수는 45∼55점으로 범위를 축소하고 재건축 판정 점수를 종전 30점에서 45점으로 완화해 45점 이하는 즉시 재건축이 가능토록 한다.

공공기관의 적정성 검토는 원칙적으로 거치지 않도록 하되 중대한 오류 발견시 지자체의 요청이 있을 때만 예외적으로 시행토록 했다. 조건부 재건축 판정 단지에 적용되는 재건축 시기조정 방안은 정비구역 지정 시기를 1년 단위로 조정할 수 있도록 하는 등 시기조정 방법과 절차를 구체적으로 마련키로 했다.

개선안은 현재 안전진단을 수행중이거나 공공기관 적정성 검토를 마치지 못한 단지에도 모두 적용된다. 안전진단을 추진 중인 양천구 목동 신시가지 아파트 2만4000여가구를 비롯해 노원·강동·송파·영등포구 등지의 30년 이상 노후 아파트가 수혜를 볼 전망이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 기준을 합리화한 것"이라며 "앞으로 도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거여건을 개선하는 데 효과가 클 것으로 기대한다"고 말했다.