[장용동 칼럼] 2023년 주택시장의 전망과 과제

추락하는 부동산시장의 끝과 파장, 대응에 관심이 쏠리고 있다. 이미 주택시장은 기존 주택은 물론 신규 분양, 오피스텔 등 유사 주택시장까지 거래절벽이 깊어지면서 매물과 미분양 물량이 급등하고 가격이 끝없이 흘러내리고 있다. 전국 아파트 거래 건수가 24만여 건(9월 말 기준)으로 전년도 연간물량 67만여 건의 35% 수준에 그쳤고 주력 시장인 수도권의 경우 지난해 대비 25%에 불과할 정도로 침체 늪이 깊어지는 양상이다. 여파가 프로젝트 금융시장으로 옮겨붙으면서 부동산 업계는 물론 관련 금융업계, 투자자들이 긴장하는 모습이다. 수요 위축과 거래절벽, 가격급락이 겹치면서 점차 경착륙 가능성이 커지고 있는 게 현재 상황이다.

2023년의 시장은 어떻게 전개될 것인가. 안팎의 시장 변수를 점검해 보면 올해보다 나아질 가능성은 거의 없다. 부동산시장에 최대 영향을 미치는 금리는 낮아지기보다는 여전히 상승할 공산이 크고 경제회복과 소비지출 회복 역시 둔화할 것이 분명하다. 공급 확대에 기반을 둔 정부 정책 역시 시장 위축으로 민간 공급이 감소하며 수급 진작을 위한 정비사업 활성화와 세제 정비 역시 거대 야권 파워에 밀려 불투명하다. 매매와 소비 심리지수가 80 수준에 그치고 순환변동 사이클이 급격 수축국면에 놓여 있는 것도 같은 맥락이다. 다행히 전·월세 시장이 매매시장을 떠받쳐주는 방파제 역할을 하는 만큼 시장 파국을 예상하기는 힘들다.

하지만 지난 98년 외환위기와 2008년 글로벌 경제위기는 단순히 금융 시스템에 문제가 생겨 단기적 파동을 겪었지만, 현재의 시장 위기는 인플레, 고금리, 공급난 등 복합적인 요인에 의한 것인데다 세계적으로 연계가 되어 있는 특수 상황이다. 이러한 복합 변수를 극복하고 연착륙에 성공하더라도 주택시장 회복까지는 과거와 달리 최소한 2~3년 이상 걸릴 것으로 보는 시각이 우세하다. 고금리 현상이 진정되면서 수요가 풀리고 고물가로 인한 공급난이 해소되면서 침체를 벗어날 것이다. 이렇게 본다면 최소한 2024년 상반기 정도에 이르러 회복세가 나타날 가능성이 크다.

물론 여기에는 정책적 지원이 선도적으로 이뤄져 시장 연착륙이 반드시 전제되어야 한다. 과거 위기 때의 규제 완화 수준을 넘어 과감하고도 선제 대응이 절대 필수라는 얘기다. 우선 주택시장에 가장 큰 애로 사항이 고금리인 만큼 이를 헷지하기 위한 다양한 금융지원책이 요구된다. 실수요자를 위한 공공 장기저리 융자와 차환, 상환 부담을 한시적으로 완화할 수 있는 금융지원책 검토가 먼저 이뤄져야 한다. 장기 모기지 활용과 안심전환대출 조건을 보다 완화하여 수요자 부담을 덜어주는 대안과 사업장 단위의 단기 자금경색 완화를 위한 미분양 주택 매입, 자금지원 확대책 등이 필요하다. 시장 침체에 따른 미입주 사태를 막을 수 있는 대안과 조세 지원도 아울러 필요하다.

무엇보다 중요한 것은 안정적인 공급 시스템을 유지하는 것이다. 과거 외환위기 때와 문 정부 시절에 한꺼번에 수요가 폭발하면서 주택가격이 폭등한 대혼란을 범하지 않기 위함이다. 예컨대 시장 침체와 불황, 고금리 상황에서는 주택 수요가 바짝 움츠릴 수밖에 없다. 하지만 불황극복을 위한 동시다발적 규제 완화 등 여건 개선이 이뤄지면 한꺼번에 분출되는 상황이 연출, 수급균형이 깨지면서 가격이 폭등하는 장세를 충분히 참작해야 한다. 이는 안정적 공급을 위한 택지개발과 1인 가구 등 변화하는 수요에 대응한 공급정책, 그리고 재고 주택 활용방안과 민간 공급 여건 개선 등을 지속해서 추진해야 함을 의미한다. 서민 주거복지 확대를 위한 임대주택 효율화 방안과 주거 서비스의 활성화 등도 절대 필요하다.

사업자와 투자자 역시 최소한 1년 이상 침체가 깊어지면서 불황 국면이 지속될 것에 대비, 당분간 투자성이 떨어지는 사업장이나 투자는 피하는 게 좋다. 바닥 저점에 달하면 사업 통매물과 경매 물건이 속출하고 한계 기업 부도가 이어지는 게 부동산의 생리다.