[장용동 칼럼] 주택 공급대책, 헛방(?), 시장안정 요원

정부가 주택공급 확대책을 잇달아 내놓고 관계 장관들이 집값 고점 경고 발언을 쏟아내고 있지만 주택 시장은 더 뜨거워지는 분위기다. 비수기인 7월과 8월의 불볕더위 속에서도 수도권의 아파트 가격은 한 주 만에 0.39%가 치솟아 정부가 통계작성을 시작한 지난 2012년 5월 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 흐름으로도 7월 셋째 주부터 0.36%→0.36%→0.37%→0.39% 등 최근 4주 연속 최고치를 경신, 시장 불안이 갈수록 커지는 양상이다. 이러한 추세로 미뤄볼 때 8월 말부터 시작되는 올가을 주택 시장 역시 조용히 지나가기는 이미 틀린듯하다.

이를 입증하듯 국토연구원의 7월 부동산시장소비자 심리조사에서 서울 주택매매시장 소비심리지수의 경우 145.7을 기록해 2011년 7월 이후 최고치에 달하는 것으로 조사됐다. 시장이 더 달아오를 가능성이 크다는 것을 의미한다. 구태여 통계치를 들지 않아도 주택 하락심리보다 상승에 대한 기대가 여전히 팽배하며 집을 사겠다는 의지를 보이는 시장수요를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

3기 신도시 사전청약에 20만 명이 몰리고 추가 공급대책이 연이어 쏟아지는 데 시장 불안이 지속되는 이유는 뭘까. 홍남기 경제부총리가 집값 고점을 경고하고 노형욱 국토부 장관이 집값 상투 발언에도 시장이 겁을 먹기는커녕 되레 매수심리가 달아오르는 것만으로도 현재의 공급대책은 이미 시장 신뢰를 잃어버렸다 해도 과언이 아니다.

임기응변식으로 내놓은 2·4대책 등 엉성한 공급대책이 강한 불신을 낳고 대책 없이 저지르는 무대포식(?) 정책에 내성이 생긴 탓이다. 연일 수정되어 발표되는 공급지역 혼란은 물론 재건축아파트 실거주 2년이나 주택임대사업 양도세 정책 뒤집기에서 보듯 ‘아니면 말고’ 식의 부동산정책이 가져온 결과다. 정책은 결코 실험대상일 수 없다. 적확하게 문제를 짚고 고쳐나가며 부작용을 방어하는 데까지 치밀하게 준비되어야 한다.

3기 신도시 등 연이어 내놓은 주택 공급대책도 시장수요와는 거리감이 없지 않다. 대규모 공급지를 찾다 보니 유효수요가 많지 않은 곳에 주택을 공급하는 결과를 가져오게 된 것이다. 반면 최근 집을 사는 매수세를 분석해보면 자금력이 떨어지는 젊은 층조차 서울을 벗어나는 것을 피하는 분위기다. 무리한 대출을 받아서라도 서울에 집을 마련해야 자산가치가 흔들리지 않는 등 투자가치 보전이 가능하다는 것이다. 정부 관계자 말대로 집값이 하락한다면 지방과 수도권이 먼저 된서리를 맞을 것으로 판단, 역으로 강한 서울 고수의 수요 특성을 가지게 된 것이다. 3기 신도시 예비청약이 연말까지 잇달아 계획되어 있음에도 많은 수요층이 망설이는 이유가 여기에 있다.

아울러 공급과 시장안정과는 시차가 존재함도 직시해야 한다. 88올림픽 이후 주택가격 급등과 수요 폭증으로 건설된 지난 89년 수도권 1기 5개 신도시, 98년 외환위기 이후 저금리 등으로 인한 주택 시장 불안을 잠재우기 위해 발표된 2003년도부터 건설된 2기 신도시의 건설과 공급에도 최소 3년이 지나 시장이 안정되는 결과를 가져왔다. 1기 신도시의 경우 91년부터, 2기 신도시는 2007년부터 시장에 긍정적인 영향을 미쳤음을 참작할 때 이번 3기 신도시의 실제 공급 효과는 빨라야 2024년 정도가 되어야 할 것으로 판단된다.

따라서 정부는 마구잡이식 정책발표를 지양하고 민간과 협력, 현재의 난국을 넘어서야 한다. 예컨대 서울 시장안정을 위해 재건축, 재개발을 민간영역으로 대폭 이관, 절차 간소화 등을 통해 조속히 공급, 서울 수요를 안정시키는 촉매제로 활용해야 한다. 오피스텔 등 젊은 층이 선호하는 감소형 아파트 공급을 대폭 늘려나가는 것이 시장안정의 지름길이다. 아울러 3기 신도시는 공공주도로 주거서비스 등 특화된 단지로 공급, 수요를 불러들여야 한다. 향후 최소 5년을 목표로 한 중기대책 없이 임기응변식 대책과 립서비스만으로는 시장안정이 요원하다.