래미안 원베일리 이달 분양...분양가상한제가 만든 ‘10억 로또’

강남서 '서초 자이르네' 이후 7개월 만의 신규 분양
분양가와 매매가 차이 역대 최대...시세차익 극대화
대출 규제로 알짜 단지는 현금부자들의 잔치상 돼

서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 조감도/제공=삼성물산

강남 재건축 대어(大魚)인 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’가 이르면 이달 말 분양한다. 분양가상한제로 묶인 ‘래미안 원베일리’는 분양될 경우 10억원이 넘는 시세차익이 예상된다. 각종 규제에도 이 단지에서 거둘 수 있는 시세차익이 청약열기로 이어질 것으로 보여 분양가상한제에 대한 실효성 논란이 예상된다.

6일 업계에 따르면 삼성물산이 시공하는 ‘래미안 원베일리’는 신반포3차와 경남아파트를 통합 재건축한 단지로 지하 4층~지상 35층, 23개 동, 총 2990가구 규모로 조성된다. 이 가운데 전용면적 46~74㎡ 224가구가 일반분양 물량으로 배정됐다.

이 단지는 강남 랜드마크 아파트인 반포 ‘아크로리버파크’ 바로 옆 한강변에 있다. 서울 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역과 신반포역을 걸어서 이용할 수 있고 올림픽대로와 반포대로도 인접해 있다. 더구나 강남3구에서 신규 분양 단지가 공급되는 건 지난해 10월 분양된 ‘서초 자이르네’ 이후 7개월 만이다. 이 때문에 ‘래미안 원베일리’는 분양가상한제 심사 때부터 관심이 집중됐다.

‘래미안 원베일리’의 일반분양가는 3.3㎡당 5668만원으로 역대 최고치를 기록했다. 그러나 사람들이 주목한 것은 비싼 분양가가 아닌 시세차익이였다. 이 단지의 분양가는 주변 시세와 비교하면 60% 수준에 불과하다. 이미 ‘아크로리버파크’의 3.3㎡당 시세는 1억원을 넘는다. 이 단지를 분양받을 경우 로또 1등 당첨금에 달하는 10억원 이상의 시세차익을 볼 수 있다는 소리가 나오는 이유다.

이런 로또 단지가 서울 강남에 집중되는 건 주택공급 부족과 분양가상한제가 맞물린 결과다. 부동산114에 따르면 서울은 작년 매매가와 분양가의 격차가 역대 최대치로 벌어졌다. 서울은 3.3㎡당 평균 아파트 매매가와 분양가 차이가 922만원에 달한다. 전용 84㎡ 기준으로 할 때 서울 아파트를 분양받을 때 얻는 시세차익은 최소 2억원이 넘는 셈이다. 이는 서울 평균으로 강남은 이보다 몇배는 더 하다. 분양가상한제가 과연 실효성이 있는지 논란이 될 수밖에 없다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 부부장은 “분양가상한제는 재건축시장의 투자 과열을 막는 역할을 해서 수도권 외곽 등 인기가 덜한 지역에선 적절한 분양가를 유지하는 효과가 있지만, 주택공급이 적은 서울에선 시세차익을 극대화하는 부작용이 있다”라고 설명했다.

시세차익이 커지면서 과열된 청약 열기에 놀란 정부는 대출 규제라는 카드를 뽑아들었다. 그러나 대출규제는 오히려 알짜 단지들을 현금부자들의 몫으로 만들었다. 현재 분양가 9억원이 넘으면 중도금 대출이 나오지 않고, 입주 때 15억원을 초과하는 주택은 주택담보대출이 되지 않는다. ‘래미안 원베일리’ 같은 곳은 대출 없이 현금만으로 값을 치러야 한다. 돈이 있는 사람이 다시 돈을 버는 구조가 돼버렸다는 비판이 제기될 수밖에 없다.

권일 부동산인포 팀장은 “래미안 원베일리는 60점 이상의 가점이 요구됨에도 청약열기가 뜨거울 것”이라며 “현금을 모아놓고 부모 주택에 전세살이를 하는 등 여러 방법을 통해 청약가점을 높인 사람들이 강남에 꽤 있다”고 말했다.